Ако мислите за закупуване на първия ви дом И ако ви липсва този първоначален тласък на спестяванията, Гаранционната линия от Министерството на жилищното строителство и градската програма (MIVAU), управлявана от ICO, е точно това, което чакахте: публична подкрепа за млади хора и семейства с деца на издръжка, които са платежоспособни и все още не са успели да спестят достатъчно.
С тази програма, Ипотечният кредит може да покрие до 100% от по-ниската стойност между оценката и покупната цена (без данъци и разходи), благодарение на държавна гаранция до 20% от заема – или до 25%, ако жилището е с енергиен клас D или по-висок – валидна за първите 10 години. Линията е снабдена с 2.500 милиона евро и гаранцията е безплатна както за клиента, така и за банката.
Какво представлява гаранцията за ипотека от ICO и за какво е предназначена?
Целта на тази линия е отворете вратата на постоянното и обичайното си местожителство За тези, които могат да си позволят ипотека, но нямат 20% първоначална вноска, обикновено изисквана от банките (финансиране до 80% от стойността). С публични гаранции, организацията може да ви предостави повече финансиране без да се увеличава лихвеният процент по тази причина, тъй като гаранцията не е разход нито за вас, нито за банката.
Кой може да кандидатства: групи и общи условия
Можете да получите достъп млади хора до 35 години (никой от купувачите може да не е навършил 36 години към датата на подписване) и семейства с непълнолетни деца под грижите им без възрастово ограничение. И в двата случая трябва да е първо постоянно и обичайно местожителство в Испания, като отговаря и на останалите изисквания на линията.
- Физически лица (максимум двама купувачи) с постоянно и без прекъсване законно пребиваване в Испания по време на две предишни години към заявката.
- Закупуване на жилище, намиращо се в рамките на националната територия, предназначени за постоянно и обичайно пребиваване.
- Жилищата не могат да се използва за икономическа дейност към момента на подписване на гарантирания заем.
- Не съм бил/а собственик на друг дом преди това (вижте изключенията по-долу).
- Да не се появява в закъсняло плащане в CIRBE считано от датата на подписване.
- Не повече от нетна стойност от 100 000 евро на придобиващо лице.
- на покупна цена не превишавайте максималния размер, определен за вашата автономна област (има официална таблица за всяка автономна област; например, Мадрид 325 000 евро, Арагон 275 000 евро, Кастилия и Леон/Ла Манча/Ла Риоха 250 000 евро, Естремадура 200 000 евро).
- Спазвайте разпоредбите на Член 13 от Общия закон за субсидиите (Закон 38/2003).
Допълнителни изисквания, ако сте млад: не превишава 4,5 пъти IPREM текуща стойност (37 800 евро бруто/годишно с референтния IPREM). Ако купите двама млади хора, лимитът на всеки един се добавя.
Допълнителни изисквания, ако сте семейство с непълнолетни: лимит от 4,5 IPREM на човек (добавя се и ако сте двама) и увеличава се с 0,3 IPREM (2 520 евро бруто/годишно) за всеки непълнолетен издържан. В семейство от един родител Прагът на дохода може да бъде увеличен с допълнителни 70%.
Изключения, ако вече притежавате жилище
По принцип не можете да отговаряте на условията за гарант, ако преди това сте били собственик на жилище; има обаче специфични ситуации, в които това е разрешено: ако притежавате само наследена аликвотна част (или чрез предаване mortis causa без завещание), Ако не можете да използвате дома си поради раздяла/развод или други причини извън вашия контрол, или ако домът е недостъпен поради увреждане на собственика или на съжител.
Суми, покритие и лимити на финансиране
Гарантираното финансиране никога не може да надвишава 100% от най-ниската стойност между оценката и покупната цена (без данъци и такси). Освен това, обезпеченият заем трябва надвишава 80% от посочената референтна стойност (или 75%, ако домът има енергиен сертификат D или по-висок), тъй като гаранцията покрива тази допълнителна част над 80% (или 75%).
Гаранцията за ICO от името на MIVAU може да покрие до 20% от заема и отидете до до 25% когато жилището е с енергиен клас D или по-висок. Валидността му е 10 години от датата на формализиране, дори ако ипотеката ви е с по-дълъг срок. Заемът, от своя страна, трябва да има първоначален минимален срок от 5 години.
Ако заемът достигне 100% от референтната стойност, гаранцията ще бъде 20% от заема (или на 25% с оценка D или по-висока). Ако не достигнете 100% (но надвишавате 80% или 75% в домове със сертификат D или по-висок), Гаранционното покритие се коригира пропорционално към финансираната сума.
Пример: ако попитате 95.000 € За жилище с референтна стойност от 100 000 евро гаранцията ще покрива 15,79% на заема; ако жилището е с енергиен клас D или по-висок, тогава гаранцията ще достигне 21,05%.
Индикативна формула за максималния процент на гаранцията: (Размер на ипотечния кредит – 80% x Референтна стойност) x 100 / Размер на ипотечния кредит. За жилища с енергиен клас D или по-висок, вместо 80% се прилага следното. 75%Референтна стойност = по-ниската от покупната цена и оценъчната цена.
Ключови срокове, ползване на жилището и съвместимост
Гаранцията е валидна за следните периоди: първите 10 години на ипотеката. През този период жилището трябва да е ваше обичайно местопребиваване, освен ако няма оправдани обстоятелства, които ви принуждават да го промените.
Крайният срок за формализиране на ипотеки по тази линия е 31 декември 2025; очаква се, че може да бъде удължен до 31 декември 2027 в зависимост от търсенето и чрез съответното споразумение MIVAU–ICO.
Що се отнася до съвместимостта, линията установява, че Заемът не може да има друга гаранция или публично одобрениеАко сте видели твърдения за противното, моля, обърнете внимание, че Самата линия уточнява несъвместимостта с други публични гаранции, така че е разумно да се придържате към това правило.
Къде се изисква и кой решава
Заявката е направена в някоя от участващите кредитни институции към линията за гаранции за първи домове за млади хора и семейства с непълнолетни. окончателно решение Дали да се отпусне финансиране или не, зависи от банката, което се прилага вътрешните си политики за управление на риска и обичайните му процедури.
Ако имате въпроси, можете да поискате обща информация от вашата банка или на уебсайта на ICO, като се обадите 900 121 121 (безплатна информационна услуга) или се свържете чрез форма активирано на страницата на ICO.
Документи, които банката ще ви поиска
Юридическата организация, с която подписвате, ще посочи специфична документация и ще ви предоставят формулярите за декларации. Като цяло, те ще ви поискат:
- Законно пребиваване непрекъснато и непрекъснато пребиваване в Испания през предходните две години: DNI/NIE/паспорт и регистър за съжителство (с начална дата).
- Ако отговаряте на условията за програмата за семейства с непълнолетни: семейна книга, регистрация на съжителство в гражданско бракосъчетание, ако е приложимо, или акт за раждане на децата.
- Доказателство, че ти не си собственикът от друг дом: отрицателен кадастрален сертификат или обикновена бележка от индексната служба на Имотния регистър.
- Сертификат за енергийна ефективност на жилището към датата на придобиването му.
- Доклад за оценка извършени за сключване на ипотека.
- доказателство за доходпоследна данъчна декларация за доходи или отрицателен сертификат от AEAT, ако не декларирате, плюс упълномощаване към MIVAU, за да се консултира с вашата данъчна информация по време на срока на гарантирания заем.
Разходи, типични финансови условия и примери от реалния живот
Само защото държавата ви гарантира, не означава, че банката ще ви повиши лихвения процент за нея: гаранцията е безплатна и не би трябвало да включва по-висок лихвен процент. Финансирането се осигурява от институцията със собствени ресурси, така че можете да преговаряте. фиксиран, променлив или смесен тип и, както винаги, ще бъдат прилагани най-добрите пазарни практики.
Можеш изплащам рано (цялостно или частично), както е договорено с вашата банка. Ако прекратите целия заем, гаранцията ще бъде автоматично гасиНякои предприятия установяват обезщетение за предсрочно погасяване, ограничено до финансова загуба с обичайни ограничения от 2% за първите 10 години и 1,5% до края на заема.
Обичайна практика е банката да ви предлага или да обвързва бонусите с... връзки (например, директно депозиране на заплати, застраховки и др.). Като представителен пазарен пример: едно предприятие предлага ипотека на 25 година без комисионна за откриване, с опция за бонус при TIN 2,70% и ГПР 3,425%, приблизителна квота от 688,13 € За главница от 150 000 евро (300 вноски), обща дължима сума 221 817,56 евро, включително таксите, и общи разходи 71 817,56 евро във френската система. Без бонуса, ГПР би бил 3,45% с ГПР 3,932% и дял, близък до 746,92 €, общо дължима сума 233 790,06 евро и разноски в размер на 83 790,06 евро.
В същия този пример, предприятието приема определени подготвителни разходи (напр., прогнозна AJD от 1.125 евро за 150 000 евро отговорност и ставка от 0,75%, проверка по регистъра 10,91 евро, нотариус 597 евро, агенция 363 евро, регистър 283 евро) и клиентът поема оценка (напр. 289,06 евро). Освен това, клиентът трябва да има застраховка за щети (не е задължително с банката), а за целите на ГПР може да се симулира типична застраховка на жилище с приблизителна годишна премия от 317 евро.
Що се отнася до оперативната сметка, има субекти, които изискват поддържам сметка за целия срок на заема: някои предлагат безплатни сметки (като например дигитални сметки) или начисляват такса за поддръжка, например, 15 евро на тримесечие при стандартни сметки, цифра, която е включена в изчисляването на ГПР, ако е приложимо.
Типични примери за бонус тип: директно депозиране на заплати или среден доход над 1.200 евро/месец (–0,30 точки), наемане и поддържане на животозастраховане с поне 50% от капитала (–0,30 точки) и домашна застраховка който покрива имота (–0,15 точки). Като ориентир, симулация на животозастраховане за 30-годишен застрахован може да бъде близка до 226,58 евро на година (действителната премия варира в зависимост от възрастта, капитала и покритието). Тези бонуси обикновено да се преглежда месечно и ставката се коригира, ако спрете да ги спазвате.
Често срещани предупреждения: нарушение на задължения може да доведе до загуба на жилище и други активи; безвъзмездната помощ зависи от анализ на платежоспособността и критерии за банков риск; април включва разходи и допълнителни услуги при допускане на премии и разходи; възраст на най-възрастния притежател при падеж обикновено е ограничен до 80 години.
Освен това, някои организации, ако отговарят на изискванията на Споразумение за ICO за първи дом и поне един от притежателите е под 35 години, те позволяват удължаване на срока на ипотеката до 40 години, което намалява плащането за сметка на плащането на по-висока лихва в дългосрочен план.
Френска система и формула за амортизация
Във френската амортизационна система плащате... постоянна скорост съставен от главница и лихва. Първоначално, тъй като все още има много главница за изплащане, интересите тежат повечеС течение на времето лихвата намалява, а главницата се увеличава.
Илюстративен пример: за 100 000 евро за 20 години при 3,75%, вноската би била около 592,89 €Първото месечно плащане ще включва приблизително 312,50 евро лихва и 280,39 евро главница; последното плащане ще включва само 1,85 евро лихва и 591,04 евро главница, ако лихвеният процент остане непроменен.
Формула (френски канон): ak = Ck · ^(-n))], където ak е вноската, Ck е непогасеният капитал в началото на периода, r е годишният номинален лихвен процент (в процентно изражение), m е броят на периодите на сетълмент годишно и n е броят на непогасените периоди.
Жилищното положение на младите хора в Испания
Достъпът до жилища за младите хора е затруднен няколко структурни спирачки65,9% от младите хора между 18 и 34 години не са били еманципирани през 2022 г., което е доста над цифрата от 2008 г., както и над средното за Европа ниво, което отразява трудностите както при наемането, така и при покупката.
La статут на заетост усложнява уравнението: нивото на младежка безработица е около 21,3% в сравнение с 12,1% за общото население, а временната заетост оказва натиск върху доходите. Освен това, заплатите на младите хора са склонни да бъдат Нисък поради по-малък опит.
Наемът тежи повече сред еманципираните (близо до 48,5% младите домакинства живеят под наем), но увеличение на наемите През последните години това накара мнозина да гледат на покупката като на по-стабилна средносрочна алтернатива.
Цените на жилищата са се повишили, особено в големите градове, недостиг на достъпна оферта и силно търсене. Много млади хора биха могли да си позволят ипотека, но Те нямат спестявания за влизане, откъдето идва и значението на публичните гаранции.
Гаранционни програми, като например тази линия MIVAU-ICO, улесняват достъп до кредит на домакинства с платежоспособност, но без достатъчни спестявания за първоначалните разходи, което спомага за ускоряване на еманципацията.
Регионална помощ, която може да допълни вашия план
Наред с държавните гаранции, няколко автономни общности стартираха собствени програми за покупка или наем, много от тях насочени към млади хора:
- Мадридинициативи за нови жилища, намаления на наемите на обществени жилища, Възраждане на Мадрид за достъпен наем, Бонус за жилище и програмата Моят първи дом (ипотека до 95% за лица под 35 години).
- Страна на баските: помощни средства ГАЗТЕЛАГУН за еманципация, подкрепа за закупуване на употребявано безплатно жилище и добавка за жилище, която да покрива разходите за наем/настаняване за хора с по-ниски доходи.
- Мурсиягаранция за първо жилище до 20% от оценката, помощни средства за покупка в малки общини и подкрепа за плащане на наем.
- Андалусиягаранция за лица под 35 години 15% на ипотеката.
- Кастилия и Леонмладежка програма Помощ от ВАС за покупка или наем.
- Estremadura: подкрепа за закупуване в малки градове.
- Balearesипотеки с 100% финансиране за първи дом при определени условия.
- La Riojaспецифични помощни средства за покупка на жилище за млади хора.
Има и региони, които дават приоритет на наем (Навара, Канарски острови, Арагон и др.). Информирайте се добре, защото много от тези мерки са съвместим помежду си (с изключение на посочената несъвместимост с други публични гаранции в ипотеката, гарантирана от ICO).
Участващи организации и представени програми
Няколко организации се присъединиха към гаранционната линия ICO за собственици на жилища за първи път. Иберджаха, например, е част от сътрудничещите си организации. Други, като например Каха Рурал де Арагон, стартираха своята „Младежка ипотека“, която позволява финансиране до 100% на най-ниската стойност между оценката и продажбата (без данъци или разходи), с ICO гаранция без разходи, наличен в клонове в Арагон и Ла Риоха, а чрез Caixa Rural и в Каталуния, в допълнение към онлайн канала.
По същия начин, големите банки с десетилетия опит Във финансирането и платежоспособността (някои от които работят от 1971 г.) предлагаме конкурентни условия и опции за фиксирана, променлива или смесена лихва, съобразени с вашия рисков профил и с възможни бонуси чрез свързване.
Бързи въпроси и полезни разяснения
Какви разходи трябва да предвидя при покупка? Приблизително 10% допълнително върху цената за данъци и разходи (оценка, нотариус, регистрация, управление и др.). Гаранцията покрива финансирането, но не данъци и разходи търговия.
Мога ли да погася предсрочно? Да, в зависимост от споразумението с вашата банка. Пълно анулиране на заема води до анулиране на гаранцията. Попитайте за обезщетение за предсрочно погасяване и неговите ограничения.
Кой решава дали ще получа ипотека? финансова институция, прилагайки вътрешните си критерии за платежоспособност и риск. Гаранцията не предполага автоматично предоставяне; банката ще оцени вашата доходи, стабилност и дългове.
Гаранцията влияе ли на лихвения процент? Не би трябвало. Публичната гаранция не прави цената по-скъпа само по себе си, защото е безплатно както за клиента, така и за организацията. Крайният интерес зависи от пазар, профил и връзка.
Мога ли да използвам дома си като бизнес? Не. Към момента на подписване на обезпечената ипотека не можете да разпределите жилището към икономическата дейност.
Какъв е ценовият таван за всяко регионално правителство? максимални лимити по общност (виж официалната таблица). Като ориентир: Мадрид 325 000 евро, Арагон 275 000 евро, Кастилия и Леон/Ла Манча/Ла Риоха 250 000 евро, Естремадура 200 000 евро.
С всичко горепосочено, имате ясна пътна карта: проверете дали отговаряте на изискванията, проверете ценовия лимит във вашата регионална администрация, подгответе документацията си и сравнете офертите между участващите организации. Ако имате нужда от помощ, консултация с ICO на 900 121 121 или на техния уебсайт и си уговорете среща във вашата банка, за да проучите осъществимостта на вашите възможности и да уредите финансирането, което е най-подходящо за вас.
Тази обиколка показва, че въпреки че закупуването на първия ви дом изисква ред и преценка, Гаранциите за ICO могат да променят нещата За тези, които имат финансови средства и се нуждаят от тласък за получаване на първоначална вноска, в комбинация с регионални инициативи и добре подбрани банкови оферти, е възможно да започнат да плащат за дома си, без да имат големи предварителни спестявания.
