Когато имате ипотечен кредит от която и да е банка, по всяко време, когато имате нужда от него, можете да опитате да го предоговорите, за да получите по-благоприятни условия с банката, чрез процес, наречен модифициране на новацията.
Като алтернатива, можете да прехвърлите ипотеката си в друга банка по ваш избор чрез процес , наречен суброгация . Това може да се направи, когато другата банка предлага по-добри лихвени проценти и/или условия по заема от настоящата ви банка. Първоначалната банка обаче може да предотврати суброгацията, като съчетае или подобри офертата от втората банка; това се нарича предотвратяване на суброгацията.
Когато започне процесът по промяна на ипотеката , банката разполага със срок от 15 дни, за да предотврати промяната, считано от нотариалното уведомление, и трябва да се яви пред нотариус, заявявайки намерението си, което трябва да потвърди в рамките на десет работни дни, като връчи на предполагаемия длъжник обвързваща писмена оферта , изразяваща изравняване или подобряване на условията по ипотеката.
След това, за да влязат в сила последиците от суброгацията , ще бъде достатъчно новата банка да изплати на предишната непогасената сума по кредита, както и всички натрупани лихви и приложими такси, и да оформи суброгацията чрез публичен документ пред нотариус.
Важно е да се отбележи, че както новацията, така и суброгацията включват разходи, които обикновено са по-високи при суброгацията. Тези разходи могат да включват нотариални и регистрационни такси , някои банкови или данъчни такси и са ограничени от закона.
Всичко обяснено по-горе очертава процеса на прехвърляне на ипотеката ви към друга банка, заедно с някои термини, които може да са ви необходими, за да ви помогнат в процеса. Прехвърлянето на ипотеката ви между банки може да бъде дълъг процес и да е свързано с известни разходи; въпреки това, той предлага много предимства, които биха могли да ви бъдат от полза за подобряване на вашия ипотечен договор и спестяване на най-много пари в краткосрочен и средносрочен план.
Основната цел на смяната на банка е да се осигури договор с по-добри условия, като по този начин се намали общата сума, която плащате за ипотеката си. За да постигнете това, трябва да намерите банка, която предлага по-добра обвързваща оферта . Ето защо, преди да решите да смените банката, е изключително важно да проучите обстойно различните банки и техните условия . Онлайн сайтове за сравнение на ипотеки като HelpMyCash.com могат да бъдат полезни за това, позволявайки ви бързо да намерите информация за всички налични ипотеки от уюта на вашия дом.
Преди да се задълбочите в други подробности относно промяната на ипотеката си, важно е да прегледате предимствата и кога е най-удобно да смените банката.
Предимства на промяната на банковата ипотека
Промяна на интереси:
Някои от основните причини, поради които хората решават да сменят банката си за ипотека, са възможността за промяна на лихвения процент, което води до значителни спестявания, като позволява модификации на спреда, референтните индекси или лихвения процент на банката.
Помощ за договаряне:
Друг начин за използване на суброгация по ипотека е като тактика за договаряне на по-добри условия, като се използва заплахата от прехвърляне на ипотеката към друга банка с по-благоприятни условия. Изправена пред потенциална загуба на клиент, банката може да се опита да постигне съвпадение с условията, предлагани от друг кредитор. Важно е обаче да се има предвид, че банката може да не се съгласи на по-добри условия и този процес е свързан със значителни разходи. Изключително важно е да имате ясна представа за условията, които ще бъдат договорени, както и за потенциалните последици. Ако суброгацията не изглежда препоръчителна, най-добре е да се прибегне до алтернативен подход.
Премахнете злоупотребите:
Когато прехвърлите ипотеката си в друга банка, имате възможност да премахнете нелоялни клаузи, които не са ви от полза, като например клаузата за долния праг на ипотеката или прекомерно високите лихвени проценти, като например лихви за закъснение. Това е една от опциите, достъпни за клиенти, които поискат премахване на клаузата за долния праг на ипотеката, но чиято банка отказва да се съобрази и се съгласява с промяна на ипотеката.
Удължете крайния срок:
Когато прехвърлите ипотечния си кредит в друга банка, ще имате възможност да увеличите срока на кредита до максимума, позволен от новия кредитор. Това ще намали месечното ви плащане.
Струва си да промените банковата ипотека
Ако искате да прехвърлите ипотеката си в нова банка, трябва да сте наясно, че това ще е свързано с някои разходи, започвайки с таксата за прехвърляне. С това прехвърляне можете да промените само лихвения процент и срока на заема или комбинация от двете. Ако планирате да промените повече аспекти на ипотеката, това няма да бъде прехвърляне, а по-скоро новация или анулиране, водещо до нов, значително по-скъп заем. Следователно, трябва да се съсредоточите върху възможните промени и да пренебрегнете всичко извън обхвата на прехвърлянето, като например увеличаване на главницата.
Ако постигнете споразумение със значително подобрени условия в новата банка, към която планирате да прехвърлите ипотеката си, процесът на прехвърляне ще струва приблизително 150 евро. Преди това беше безплатно, но това вече се промени.
Важно е да се отбележи, че когато обмисляте промяна на ипотека, ако сте платили за пет години застраховка с финансирана премия, банката няма да възстанови неизползваната премия за остатъка от срока на застраховката.
Освен потенциалните рискове от смяната на ипотека и като се има предвид всичко свързано с това, този процес в крайна сметка е индивидуален. Ако можете да осигурите благоприятно споразумение с друга банка и да подобрите условията, които имате с настоящата си банка, което води до краткосрочни и средносрочни спестявания, смяната на ипотека може да си струва напълно.
Стъпки за промяна на банковата ипотека
Потърсете алтернативи:
Ако сте плащали месечните си вноски по ипотеката без никакви проблеми през първите три години, ще имате право да кандидатствате за прехвърляне на ипотека към друга банка. Първата стъпка е да потърсите банки, предлагащи по-добри оферти, и да ги сравните, за да видите дали подобряват текущите ви условия и ви приемат като клиент. Бърз и лесен начин за търсене на ипотеки е да използвате безплатна онлайн платформа за сравнение на ипотеки, като например HelpMyCash.com.
Изчакайте обвързващата оферта:
Като вече избрахме новата банка, която искаме суброгират нашата ипотека, трябва да подадем искане за суброгация. Ако банката приеме това искане, има срок от 7 дни, за да може да представи оферта, която включва новите условия, които трябва да бъдат обсъдени.
По времето, когато тази оферта ни достигне, ще имаме период от 10 дни, за да решим дали тези нови условия ни интересуват или не са ни убедили.
Изчакайте насрещното предложение от нашата банка:
На този етап от процеса нашата банка вече знае, че планираме да прехвърлим ипотеката си в друга банка. Следователно, това е тяхна възможност да спрат прехвърлянето и да ни представят предложение за новация, за да ни предотвратят смяната на банката. Ако предложението за новация от настоящата ни банка е по-добро или съответства на условията на новата банка , процесът на прехвърляне ще бъде спрян и няма да можем да променим ипотеката си. Ако обаче банката не представи по-добра оферта, прехвърлянето ще продължи и ипотеката ще бъде променена.
Процесът всъщност е много по-лесен, отколкото изглежда. След като намерите друг кредитор, който ви предлага по-добра сделка за текущата ви ипотека , изчислете общата цена и я сравнете със спестяванията, които ще получите в краткосрочен, средносрочен и дългосрочен план. Бързо ще видите дали си струва да прехвърлите ипотеката си към друга банка. Бъдете сигурни, че този процес е възможен и в зависимост от вашата ситуация може да доведе до значителни спестявания. Така че не се страхувайте да преговаряте и да търсите по-добри условия за ипотека.