Какво се случва, ако лихвите се покачат? Почти всички знаят, че ипотеките ще бъдат засегнати, нещо, което не спират да повтарят в информационните канали. Въпреки че е вярно, че ипотеките ще бъдат по-скъпи, последиците за цялата икономика също са такива. Има си положителна страна, има и отрицателна.
В следващата статия ще бъдат контрастирани най-търсените проблеми, свързани с лихвените проценти и как те влияят на пазара на недвижими имоти. Ще видим също как облигациите отново придобиват сила и се позиционират като алтернатива за доходност, отнемайки част от блясъка на жилищата.
Секторът на недвижимите имоти с нарастващи лихви
От средата на 2020 г. във всички страни се наблюдава обща тенденция в поскъпването на жилищата. Това се дължи на "масовото" изселване (поне на онези, които можеха) на хора, напускащи града в търсене на по-тихи или по-просторни домове. Независимо дали са къщи с тераси, по-просторни, селски и т.н.
Този бум беше нещо, което преживяхме в Испания, но истината е, че в много страни цените на жилищата се увеличиха в по-голяма степен. В момента, когато ипотеките стават по-скъпи, каква е прогнозата?
Жилище в Испания
В Испания жилищата не спират да поскъпват през последните две години. Възстановяването на недвижимите имоти се обяснява с причините, посочени по-горе, и с факта, че секторът не е толкова напрегнат, както в други страни. Друг от стимулите, както се случи и на други места, беше евтиното финансиране благодарение на исторически ниските лихвени проценти. Въпреки че тази лекота на закупуване беше свързана с по-високата цена на жилищата, тя нямаше толкова голямо значение за много семейства с оглед на факта, че наемите претърпяха още по-ясно покачване. Това доведе до това, че ипотечните кредити са значително по-евтини от наемните плащания.
Тези инвеститори също намериха стимули, които, далеч от смехотворната лихва, която облигациите успяха да платят, и далеч от възможността да направят спестяванията доходоносни по повече или по-малко очакван начин, видяха в тухлата начин да могат да направи ги печеливши. В допълнение, жилищата също се считат за убежище, всеки има нужда от покрив. Въпреки това, след непрекъснатото повишаване на Euribor през последните месеци, жилищата изглежда започват да показват признаци, че започват да забавят темпото, което поддържаха.
Жилища в други страни
След кризата, която избухна през 2008 г., Испания излезе особено зле. В други страни обаче не се случи същото. В много от тях, забравили за вирулентната сила, с която може да се спука жилищният балон, те са свидетели на покачване на цените на жилищата до много високи нива. Точно в същите тези области, след покачването на лихвите, пазарът на имоти вече страда и добри времена не се очертават.
Примери за тях са някои, чиито спадове на цените са двуцифрени:
- Нова Зеландия. Нейната централна банка е повишила лихвите 7 пъти през последните 10 месеца. Жилищата са паднали с 11% и се очакват спадове до 20%.
- Полша. Месечните вноски на няколко ипотечни кредитори са се удвоили, тъй като лихвите са се увеличили. Правителството се намеси в началото на годината, за да може поляците да спрат плащанията до 8 месеца. Тази мярка се отрази на печалбите на основните банки в страната.
Освен това откриваме повече страни, чиито цени са започнали да падат, като Австралия, Германия, Великобритания, Канада... или дори Китай, където има загриженост дори в световен мащаб относно мащаба на кризата и как тя може да се разклони към цялата планета. Нещо подобно на САЩ, чиито ефекти също се наблюдават, продажбите на нови жилища са се сринали, а ефектите върху икономиката им често се усещат в целия свят.
Инвестиционни възможности с нарастващи лихви?
Перспективите пред сектора на недвижимите имоти в момента са доста негативни, нещо, което преди 1 година беше обратното. Парадоксът в тези случаи е, че тези, които са купили преди 1 година, сега са попаднали в много по-враждебна среда. Инвестирането носи рискове, но много инвеститори, очакващи събития, започнаха да развалят позициите си около компаниите в сектора на недвижимите имоти. На практика всички са били засегнати.
Най-големият от всички тях, считан за най-големия "наемодател" в Европа е Vonovia, чиито акции са паднали с почти 1% за 50 година. При текущите пазарни цени вашият портфейл се оценява на много повече от неговата пазарна капитализация, включително вашия дълг. Въпреки това, ако този спад на цените продължи, нетната му стойност ще бъде по-застрашена, тъй като пазарът вече намалява.
Много е възможно, както се случи с предишната криза с недвижимите имоти, когато инвеститорите очакват, че секторът ще се възстанови, акциите на компаниите за недвижими имоти или АДСИЦ ще поскъпнат преди самите жилища. Единственият въпрос, с който ще останем, е дали акциите вече отразяват дъното, близо ли са до него, или спадът ще продължи. По същия начин тези, които имат късмета да могат да купят акции на REIT близо до техните дъна, както обикновено се случва, ще бъдат тези, които по-късно ще се радват на по-добри капиталови печалби.
Облигации срещу жилища
И накрая, друго разочарование на пазара на недвижими имоти има своя късмет на пазара с фиксиран доход. Тъй като лихвените проценти се покачват, облигациите сега предлагат по-добра доходност. Оценявайки, че е по-изгодно, а също и удобно, тъй като облигациите се покачват и се доближават до доходността на недвижимите имоти, те изглежда започват да възвръщат блясъка, който много инвеститори вече смятаха за изгубен.
Испанските 10-годишни облигации са близо 3%, американските 3% или германските 5%. Силните повишения на лихвите обикновено предхождат рецесия, но този път трябваше да се направи в духа на ограничаване на инфлацията. Въпреки че идва от увеличаването на суровините, толкова ниски ставки при инфлация от 1% все още е парична политика, която стимулира кредита и потреблението. Нещо, което трябва да избягвате, стига цените да се покачват повече, отколкото вече се покачват.
