Пандемията успя да извади най-добрите в инвестирането в акции на световния пазар на недвижими имоти. Собственици на жилища с повече пари за харчене, по-ниски ипотечни лихви за плащане и нова свобода на дистанционна работа, готови да преминат към по-големи и по-добри неща. Но най-накрая има признаци, че формата му започва да губи сила, тъй като нарастващите лихвени проценти и забавящият се икономически растеж дърпат пазара надолу. Големият въпрос сега е колко бързо може да започне да пада...
Какви са признаците, че инвестициите в акции на недвижими имоти се забавят?
Цените падат на най-горещите пазари
Докато цените на жилищния пазар продължават да растат в САЩ и голяма част от Европа, те започнаха да падат в Канада, Нова Зеландия, Австралия и Швеция, страните, които имат най-атрактивните пазари през последните години. Това предполага, че инвестициите в акции на компании в сектора на недвижимите имоти губят сила, тъй като лихвените проценти на тези места се повишават и нарастват съмненията относно здравето на глобалните пазари на недвижими имоти. С течение на времето това може да направи купувачите по света по-предпазливи, разпространявайки слабостите по-глобално.
Инвестициите в акции на компании от сектора на недвижимите имоти може да са близо до спад. Източник: Fortune
Индикаторите сочат надолу⤵️
В повечето от големите индустриализирани страни в света напоследък паднаха три неща:
- Броят на продажбите на жилища.
- Доверието на строителите.
- Одобрения за ипотека.
Цените на жилищата са склонни да следват тези ранни или водещи индикатори със закъснение от няколко месеца. Освен това, както обяснихме миналата седмица, слабостите в жилищния сектор имат начин да се разпространят в по-широката икономика, което може да добави още по-голям натиск надолу върху инвестиционните цени в акциите на компаниите за недвижими имоти.
Nahb 10-годишен индекс на пазара на недвижими имоти в САЩ. Източник: TradingEconomics
Инвестициите в акции на компании от сектора на недвижимите имоти стават непосилни羅
Изправени пред по-високи цени на жилищата и по-високи лихвени проценти по ипотечните кредити, бъдещите купувачи смятат, че е по-трудно да закупят жилище. Всъщност много икономисти посочват влошаващите се показатели за достъпност, като съотношенията цена/доход и цена/наем, като доказателство, че цените са достигнали територията на мехур. Във финансите, когато цените на жилищата не са в крак с това, което хората печелят, казваме, че те са се откъснали от основите си. И предупреждаваме, че колкото повече се разделят, толкова по-брутален може да бъде потенциалният обрат.
Признаци, че в САЩ зрее жилищен балон Източник: Dallasfed.org
Няма баланс между търсене и предлагане при инвестиране в акции на компании от сектора на недвижимите имоти⚖️
Този постпандемичен момент е странен момент. Високата инфлация и растящите лихви по ипотечните кредити оказват тежко влияние върху потребителските бюджети и забавят интереса към инвестиране в акции на недвижими имоти. Междувременно броят на жилищата в строеж се увеличи бързо, тъй като прекъсванията на веригата за доставки най-накрая започнаха да намаляват. И въпреки че все още има недостиг на жилища в повечето региони, по-бързото от очакваното нарастване на предлагането, съчетано със спад в търсенето, може да накара инвеститорите да преоценят мнението си и да станат по-песимистични по отношение на инвестициите в акции на компании в реалния сектор. сектор имоти.
Месечно строителство на нови домове, завършване и разрешителни в САЩ. Източник: Бюро за преброяване на населението
Всичко това е част от плана на Фед
В САЩ Федералният резерв (Фед) даде много ясно да се разбере, че борбата с инфлацията е негов основен приоритет. За да се постигне това, инвестициите в акции на пазара на недвижими имоти в страната трябва да бъдат спрени. Не само защото по-ниските жилищни разходи пряко влияят върху начина, по който се изчислява инфлацията, но и защото ще охладят останалата част от икономиката: инвестирането в акции на недвижими имоти е не само най-големият клас активи в света, но също така има пряко въздействие върху създаване на кредит.
Ипотечните плащания са се увеличили с 30,5% спрямо предходната година. Източник: Redfin
И така, инвестирането в акции на недвижими имоти ще се срине ли?
Влошаващите се фундаментални показатели и влошените настроения очевидно ще увеличат натиска върху инвестициите в акции в недвижими имоти през следващите месеци, особено в регионите, които са претърпели най-големи ексцесии. Но дори цените да паднат, което повечето инвеститори все още не очакват, повторение на жилищния срив от 2008 г. е малко вероятно поради три факта: (i) В момента все още има много малко жилища. Въпреки че се строят повече жилища, все още има по-малко домове, отколкото купувачи, и това би трябвало да постави долна граница на цените, дори ако настроението се влоши. (ii) Пазарът на жилища е по-здрав от 2008 г. Условията за кредитиране са много по-строги, много по-малко собственици на жилища имат чувствителни към лихвените проценти променливи ипотечни лихви и неотдавнашното покачване на цените е по-скоро свързано с увеличаването на търсенето от ерата на пандемията, отколкото с момент на чиста спекулация. С други думи, не, няма вероятност да станем свидетели на колапс, какъвто видяхме по време на световната финансова криза. (iii) В структурно отношение търсенето на жилища остава силно. Повече хора от хилядолетието са в най-добрите си години за закупуване на жилище и постоянните промени в условията на труд, като например хибридни работни места, са положителни за цените. Освен това инвестирането в дялове на пазара на недвижими имоти е много добър хедж срещу инфлацията, а това е нещо, което не се намира толкова лесно. Ако това не е достатъчно, за да убеди потенциалните купувачи да купят, вероятно е достатъчно, за да попречи на някои настоящи собственици да продадат.
И така, накъде отива инвестирането в акции на компании от сектора на недвижимите имоти?吝
Най-вероятният сценарий за световните пазари на недвижими имоти е цените да стагнират или дори да се понижат през следващите месеци. Но добрите инвеститори (като нас) не гледат само на най-вероятния сценарий, ние разглеждаме и най-малко вероятните. И ако миналите кризи са ни научили на нещо, то е, че връзките между пазара на недвижими имоти, икономиката и финансовите пазари не винаги са очевидни. В края на краищата малко хора очакваха обезпечените с ипотека ценни книжа да предизвикат толкова голям хаос по време на световната финансова криза. Днес новите играчи, като институционалните инвеститори, може да са слабото звено, тъй като е трудно да се знае колко всъщност са взели назаем и колко дълбоко са ангажирани с инвестирането в акции на недвижими имоти. Така че, ако се чудите дали е добър момент да инвестирате много време в недвижими имоти или дори дали е добър момент да купите мечтания дом, нашият отговор остава същият; Не. Настоящият недостатък е, че рискуваме да компенсираме повече от потенциалните си печалби, така че е най-добре да изчакаме. Можем да направим инвестиция в акции на компании в сектора на недвижимите имоти, като продадем на късо чрез обратен ETF, като например ProShares Short Real Estate (REK) или банки за къси продажби като Британската банка на Австралия (CBA), Westpac (WBC), Национална банка в Австралия (NAB) и Австралия и Нова Зеландия Банкова група (ANZ).
Най-добрата стратегия остава да останеш отстрани и да си готов да стреляш, ако се появи добра възможност. Знаем, че не е точно вълнението от „Big Short“. Но както каза покойната бизнес легенда Джеси Ливърмор:
