Една от неяснотите при тегленето на ипотека е дали да изберете ипотека с фиксирана или променлива лихва. Това решение може значително да повлияе на размера на вноските, които ще плащате за дълъг период, предвид срока на този финансов продукт. Този избор трябва да се основава на няколко фактора, но един от най-важните е развитието на лихвените проценти на финансовите пазари. Тази информация ще ви даде повече от една представа за това кой модел на финансиране е най-подходящ за вашите нужди.
Във всеки случай, цената на парите ще бъде от решаващо значение при определянето на това кой лихвен процент ще изберете за вашата ипотека . В момента решението на Европейската централна банка (ЕЦБ) да намали лихвените проценти направи ипотеките с променлива лихва много по-изгодни от преди. Това е така, защото спестяванията, които ще видите от месечните си плащания, ще зависят от тази парична стратегия. В тази връзка е важно да се помни, че лихвените проценти в еврозоната са на рекордно ниски нива, фактор, който прави този вариант за ипотека по-привлекателен избор.
Цената на парите в страните от еврозоната е 0% . На практика това означава, че парите са практически безполезни и следователно винаги е много по-изгодно за вашите интереси да вземете ипотека с променлива лихва, отколкото с фиксирана лихва. Тази ситуация обаче няма да продължи вечно и може да се промени във всеки един момент, хващайки ви неподготвени. Следователно, тя може да генерира редица средносрочни и дългосрочни рискове, които трябва да вземете предвид, когато формализирате този финансов продукт. Защото при този вид сделки с висока стойност са заложени много пари.
Ипотеки: най-договорените?
Според последните данни на Националния статистически институт (INE), ипотеките с променлива лихва са най-разпространеният вид ипотека сред испанските кредитополучатели. Техният доклад показва, че средният лихвен процент по ипотеките за жилища е 2,73% (с 13,5% по-нисък отколкото през декември 2016 г.), със среден срок от 23 години. 62,5% от ипотеките за жилища са с променлива лихва, докато 37,5% са с фиксирана лихва . Друг ключов извод от това проучване е, че ипотеките с фиксирана лихва са се увеличили с 4,9% на годишна база.
Месечният доклад на INE също така подчертава, че средният първоначален лихвен процент е 2,54% за ипотеки с променлива лихва (намаление с 18,6%) и 3,13% за ипотеки с фиксирана лихва (намаление с 3,5%). Общият брой на ипотеките с промени в условията, регистрирани в имотния регистър, е 5 519, което е с 24,4% по-малко отколкото преди година. По-специално по отношение на видовете имоти, броят на ипотеките с променени условия е намалял със 17,6%.
С какъв тип плащате по-малко?
Един от въпросите, които възникват, е кой вид лихвен процент в крайна сметка ще доведе до най-ниската обща цена на вашата ипотека. Е, всичко зависи от преобладаващите лихвени проценти във всеки един момент. По този начин можете потенциално да спестите няколко евро от месечните си вноски. В момента най-изгодният вариант е да изберете ипотека с променлива лихва. Освен други причини, това е така, защото на настоящия пазар на ипотеки можете да намерите спредове, които са дори под 1%.
Това до голяма степен се дължи на еволюцията на европейския бенчмарк индекс Euribor, към който са свързани над 90% от ипотеките с променлива лихва в Испания, според данни, предоставени от Националния статистически институт. Това е така, защото този бенчмарк е на исторически ниски нива. По-конкретно, след много години той е в отрицателна територия, на ниво -0,161%. Това означава, че месечното ви плащане за този продукт ще бъде по-ниско от преди и във всеки случай по-изгодно, отколкото ако изберете ипотека с фиксирана лихва.
Оценка с фиксиран лихвен процент
Въпреки това, през последните месеци се наблюдава промяна в предпочитанията на потребителите, в полза на ипотеките с фиксирана лихва пред тези с променлива лихва. Тази промяна в предпочитанията на клиентите се дължи главно на промяна в паричната политика . В Европейския съюз се очаква лихвените проценти да започнат постепенно да се покачват до края на тази година. Тази тенденция вече е започнала в Съединените щати, където лихвените проценти се покачиха до между 1,50% и 1,75%. Предвид този нов сценарий, ипотеките с фиксирана лихва отново се превръщат в предпочитан избор за кредитополучателите.
Прилагането на тази стратегия може да бъде много печелившо за вашите интереси в средносрочен и дългосрочен план. Причината е, че ще трябва да положите по-големи финансови усилия , но с течение на годините това ще се балансира поради по-малкия лихвен спред в сравнение с ипотеките с променлива лихва. В тази връзка, средният лихвен процент в началото на кредита е 2,54% за ипотеките с променлива лихва и 3,10% за ипотеките с фиксирана лихва.
Винаги със същата месечна такса
Но ще имате и предимството винаги да плащате една и съща месечна вноска , независимо от случващото се на финансовите пазари. По този начин ще бъдете много по-добре позиционирани да планирате личния или семейния си бюджет, защото няма да имате изненади по време на срока на договора, за разлика от ипотеките с променлива лихва, които зависят от колебанията на финансовия пазар. Ето защо, ако намерението ви е да имате по-голямо спокойствие отсега нататък, най-добре е да вземете ипотека с променлива лихва. Въпреки че първоначално ще плащате повече, след няколко години размерът на този финансов продукт ще намалее.
От тази гледна точка, трябва да знаете също, че ипотеките с фиксирана лихва имат по-строги такси . Това е така, защото те обикновено прилагат лихвен процент, който варира между 1% и 1,5%, а в някои случаи включват и такса за риск, свързана с лихвения процент. Това е риск, който ще трябва да поемете, като изберете този вариант за финансиране. В замяна няма да видите никакви промени в разходите си за ипотека. Това са плюсовете и минусите на двата модела на финансиране за закупуване на жилище.
Сценарий в лихвените проценти
Във всеки случай, ако планирате да вземете ипотека в момента, ипотеката с променлива лихва може да е най-добрият вариант, защото е най-рентабилна. Спредовете ѝ са по-лесно управляеми за вашите лични финанси. Но ако гледате в средносрочен и дългосрочен план, няма да имате съществени промени през целия срок на ипотеката. Няма да бъдете засегнати от случващото се на финансовите пазари, дори ако лихвените проценти се повишат. С други думи, първоначално ще плащате повече, но в крайна сметка финансите ви ще се балансират или дори ще се подобрят.
В момента ипотеките с фиксирана лихва имат лихвен процент с един или два процентни пункта по-висок от ипотеките с променлива лихва. Следователно това е много лично решение, което може да се промени по всяко време в зависимост от паричната политика на Европейската централна банка. Като алтернатива, съществуват хибридни ипотеки, които са уникална комбинация от двата модела, с предимствата и недостатъците на всеки вариант за финансиране.
Условия за престой
От този момент нататък, всичко, което трябва да направите, е да извадите калкулатора си и да изчислите най-добрия начин да плащате по-малко на месечни вноски през срока на тези финансови продукти. В тази връзка максималният период на погасяване е намален до 30 или 35 години , в сравнение с почти 50 години преди икономическата криза. Това е друг фактор, който трябва да вземете предвид, когато решавате дали ипотека с фиксирана или променлива лихва е подходяща за вас.
От друга страна, друг елемент на анализ са комисионните и тези в настоящия сценарий са сведени до минимум. Още по-често и по-често те са освободени от тези разходи в резултат на сценарий с много ниски лихвени проценти. Във всеки случай те представляват до 2% от сумата, която се изисква в операцията. И че най-накрая могат да оскъпят окончателния разход за неговото формализиране отсега нататък. От друга страна, има и алтернативата на смесените ипотеки, което е много специфична комбинация от двата модела. С предимствата и недостатъците на тези финансови формати.