Кризата предизвика забавяне в много сектори, но не инвестиране в акции на недвижими имоти. Потребителите излязоха от ограниченията на 2020 г., като поставиха рекорди за спестявания и на свой ред започна ерата на дистанционната работа. Ипотечните лихвени проценти на примамливи нива спомогнаха за подхранването на луд инвестиционен интерес към акции на недвижими имоти. Но всичко хубаво има своя край. Нарастващите лихви и горещата инфлация направиха жилищата и ипотеките по-малко достъпни. Това увеличава риска от срив на световния пазар на недвижими имоти, особено в някои страни, и заплашва да влоши настоящата световна икономическа рецесия...
Какво се случва с жилищния пазар?
Търсенето на жилища намалява, тъй като лихвите по ипотечните кредити се повишават, което прави жилищата по-малко достъпни и отблъсква потенциалните купувачи от пазара. Има две основни причини, поради които ипотеките станаха значително по-малко достъпни тази година. Високата инфлация доведе до рязък спад на реалните доходи на гражданите. На свой ред централните банки по света повишават лихвените проценти с най-бързите темпове от десетилетия. Това директно увеличи лихвените проценти по ипотечните кредити, правейки заемите за закупуване на жилище по-скъпи.
Инфлацията е нараснала два пъти повече от заплатите от 2020 г. насам. Източник: BBC.
Тези проблеми засягат не само потенциалните купувачи на жилища, но и настоящите собственици. Особено тези, чиито ипотеки не са обезпечени дългосрочно с много по-ниски лихви. Милиони хора теглиха евтини заеми, за да си купят жилища на рекордни цени по време на бума на пандемията. Сега много от тях ще се изправят пред по-високи месечни плащания, когато заемите им бъдат нулирани, за да отразят по-високите лихвени проценти. За да влошат нещата, тези по-високи ипотечни плащания идват в момент, когато реалните доходи на хората (т.е. количеството пари, което печелят, коригирано спрямо инфлацията) са се сринали. В най-лошия случай хората няма да могат да си позволят да плащат месечните си ипотечни сметки. В такава ситуация банките често запорират къщата и я продават, за да възстановят дължимото. И тъй като това поставя повече жилища на пазара, често на по-ниски или „проблемни“ цени, това може да доведе до по-нататъшен натиск върху цените на жилищата.
Просрочията по кредитите започнаха да нарастват през месец август. Източник: Morningstar.
Кои държави са най-изложени?
В САЩ повечето купувачи разчитат на ипотечни заеми с фиксиран лихвен процент за 30 години. Ипотеките с променлив лихвен процент представляват средно само 7% от заемите през последните пет години. За разлика от тях, купувачите на жилища в други страни обикновено имат фиксирани заеми само за една година или имат ипотечни кредити с променлива лихва, които се движат в съответствие с лихвените проценти. Австралия, Испания, Обединеното кралство и Канада са имали най-висока концентрация на ипотеки с променлив лихвен процент като дял от новите политики през 2020 г., според Fitch Ratings.
Ипотеки с променлива лихва като процент от новите заеми през 2020 г. Източник: Fitch Ratings.
Вече започнаха да се появяват пукнатини на глобалния пазар за инвестиции в недвижими имоти. Те са по-песимистично настроени за някои от по-развитите пазари, като Австралия и Канада, които, както видяхме преди, имаха една от най-високите концентрации на ипотеки с променлива лихва като процент от новите полици през 2020 г. И двете страни изпитват двуцифрен спад в цените на жилищата. И по-лошо е в Австралия, където цените на жилищата през август отбелязаха най-големия си месечен спад от почти 40 години.
Как би се отразило това на глобалната икономика?掠
Глобално синхронизиран срив на жилищния пазар би повлиял на световната икономика (която вече е на ръба на рецесията) по различни начини:
- Рязък спад в цените на жилищата би намалил значително богатството и би причинил спад в потребителските разходи.
- Стагнация или спад в строителството и продажбите на имоти биха повлияли пряко на глобалния растеж, тъй като тези дейности са огромен мултипликатор на икономическата активност по света.
- Западащият пазар на жилища би засегнал банковото кредитиране, тъй като увеличава риска от неизпълнение на кредити, задушавайки потока на капитал, от който се хранят икономиките. В допълнение, покачващите се лихвени проценти ще увеличат натиска върху строителните предприемачи, които вземат големи заеми, за да финансират операциите си, което кара заемодателите да се притесняват все повече относно способността на предприемачите да рефинансират дълга си. Отново, ако това доведе до неизпълнение на кредита, това ще се отрази на банковото кредитиране.
- Чрез увеличаване на плащанията по ипотечните кредити, за да отразят нарастващите лихвени проценти, доходите на гражданите ще бъдат засегнати, което допълнително ще намали потребителските разходи.
Има ли възможност за инвестиране в акции на недвижими имоти?️
Тъй като пазарът на недвижими имоти е в момента, предстоят трудни времена за овладяване на всички фактори, споменати по-горе. Можем да продадем на късо Vanguard Real Estate ETF (VNQ) за да се възползват от провала на американския пазар на недвижими имоти или Vanguard Global ex-US Real Estate ETF (VNQI) за същата ситуация в Европа, Азия и Тихия океан. Ако, от друга страна, искаме да инвестираме в икономиките, които са най-изложени на тези събития, които обсъдихме по-рано, можем да продадем на късо ETF на iShares MSCI от Австралия (EWA), Канада (EWC), Испания (EWP) или Обединеното кралство (EWU).