Купуването на бизнес или инвестиционно пространство няма нищо общо с купуването на собствен дом. Ипотека за търговски помещения има свои собствени правила: повече изисквания, по-ниски проценти на финансиране и малко по-кратки срокове. Ето защо е добре да си направите домашното, за да избегнете изненади по средата на процеса. За насоки се консултирайте с ключове за получаване на ипотека.
В допълнение към покупката, пространството почти винаги изисква адаптиране към разпоредбите, подобряване на съоръженията или извършване на цялостен ремонт. Финансиране на покупката и ремонта Можете да комбинирате ипотека, заеми и публична помощ и ако го планирате добре, банката ще гледа по-благоприятно на вашия проект. Ако включите подобрения в ефективността, вземете предвид и зелена ипотека.
Търговска ипотека: защо банката я смята за по-рискова
Институциите смятат, че при проблеми с ликвидността е по-вероятно ипотека върху търговски имот да бъде неизпълнена, отколкото върху основно жилище. Този по-голям възприеман риск Това се изразява в по-малко гъвкави условия, отколкото при жилищната ипотека, с по-задълбочен анализ на риска. Ако имате нужда от контекст за това как работят тези продукти, вижте как ипотеките работят.
Основни разлики в сравнение с ипотечния кредит за жилище
По-кратки срокове за погасяване
В жилищното строителство обичайната възраст е от 20 до 30 години, докато в търговските помещения нормалната възраст е около 15 до 20 години. Върнете заема предсрочно Това включва по-високи месечни такси, така че трябва да ги впишете добре в паричния поток на бизнеса.
По-високи лихвени проценти
Лихвата е цената на непогасените пари във всеки даден момент. Във фиксиран тип Ще плащате една и съща вноска за целия срок на заема; при променлива лихва цената се преразглежда периодично (на тримесечие, полугодишно или годишно) чрез добавяне на референтен индекс, обикновено Euribor, плюс спред. За да решите, разберете дали е по-добре да вземете ипотека с променлива или фиксирана лихва.
Колкото по-ниска е фиксираната или променливата лихва, толкова по-ниска е общата сметка. Други фактори също имат значениекомисионни, възможност за гратисен период, предсрочно погасяване, връзки (застраховка, директни дебити) и гъвкавост на самия договор (обикновено обвързан с Euribor, вижте падането на Euribor).
По-нисък процент на финансиране
В жилищното строителство е обичайно да се достигне 80% от оценената стойност; в търговските имоти най-често срещаният диапазон е между 60% и 70%. Ще ви трябват повече от собствените ви спестявания за влизането и за покриване на разходите и данъците по операцията.
Повече разходи, поети от клиента
Регламентите, които прехвърлят част от разходите към банката при жилищните ипотеки, не се прилагат по същия начин за търговските имоти. В търговско заведение Клиентът обикновено поема разходите за IAJD, нотариус, регистрация, управление и други разходи, свързани с формализирането.
Преустройство на помещение в дом
Можете да финансирате покупката на търговско помещение, което възнамерявате да превърнете в жилище, но ипотеката се отпуска върху търговското помещение. За правни цели и за целите на риска, банката го третира като нежилищен имот, с условията, специфични за този сегмент.
Лихва по ипотека: Как работи и какво да търсите
Лихвата е цената на непогасените пари във всеки даден момент. Във фиксиран тип Ще плащате една и съща вноска за целия срок на заема; при променлива лихва цената се преразглежда периодично (на тримесечие, полугодишно или годишно) чрез добавяне на референтен индекс, обикновено Euribor, плюс спред.
Колкото по-ниска е фиксираната или променливата лихва, толкова по-ниска е общата сметка. Други фактори също имат значениекомисионни, възможност за гратисни периоди, предсрочно погасяване, обвързвания (застраховка, директни дебити) и гъвкавост на самия договор.
Изисквания и документация, които ще бъдат поискани
За да прегледа вашата транзакция, банката ще ви поиска да предоставите доказателство за доходи, професионална стабилност и достатъчни спестявания, които да покрият поне 30% от цената, плюс приблизително 15% за разходи и данъци. ако сте автономни Подгответе данъка си върху доходите на физическите лица (IRPF), фактурирането, финансовите отчети и, силно препоръчително, бизнес план, който обяснява жизнеспособността и рентабилността на бизнеса. За да изберете правилното финансиране, прегледайте как избор на добра ипотека.
Юридическата институция ще проучи имота: регистрация, тежести, дали е ипотекиран и, разбира се, стойността му чрез официална оценка. По-ясната документация вноски (договори, бюджети, текущи лицензи), толкова по-гъвкав ще бъде анализът; също така вземете предвид аспектите, които трябва да обърнете внимание, когато теглите ипотека.
За да ви насочим реалистично, е много полезно да получите предварително одобрение. Предварително одобрение за ипотека Засилете преговорната си позиция с имота и избягвайте да правите оферти, които не можете да покриете финансово. Можете да получите помощ и от 5 ключа за теглене на ипотека които съветниците обикновено подчертават.
За справка, в жилищното строителство обикновено се гарантира, че квотата не надвишава 30-40% от дохода. В помещенията филтърът Това се подкрепя и от бизнес прогнозите, местоположението и действителния капацитет за погасяване на проекта; то следва също така съвети как да направите ипотеката си по-евтина ако търсите начини за намаляване на разходите.
Опции за финансиране, когато ипотеката не е достатъчна
Ако месечното ви плащане не е достатъчно или ипотеката ви не е достатъчна, можете да комбинирате няколко варианта. Личният заем Осигурява гъвкавост и не изисква ипотекиране на помещенията, въпреки че цената му обикновено е по-висока, а срокът е по-кратък.
Друга гъвкава опция е кредитна линия, която може да се тегли с напредването на проекта или с възникването на плащания. Добре използван, ви помага с оборотен капитал по време на фазите на обновяване или стартиране.
За фирми и самонаети лица, лизингът на недвижими имоти е наличен в някои случаи. Работи като наем с опция за закупуване, което ви позволява да започнете да използвате помещенията без толкова големи първоначални разходи.
Можете също така да сключите договор за наем с последващо изкупуване със собственика. Тази схема ви дава възможност за незабавна употреба докато събирате финансиране, оценявате местоположението и се подготвяте за бъдеща покупка със завършен край.
Финансиране на реформата: как да се подходи към нея
В допълнение към ипотека за покупката, можете да кандидатствате за кредит за ремонт, специално предназначен за проекта. Представете подробен бюджет с артикули, материали, срокове и отговорни лица; това значително улеснява оценката на риска и ще предотврати отклонения.
Ако вашият проект съживява празно пространство, подобрява достъпността или повишава енергийната ефективност, проучете финансирането, налично от вашата регионална администрация или градски съвет. Има програми, които субсидират част от ремонта, особено ако включите изолация, ефективно осветление или устойчиви подобрения.
Кредитните линии на ICO за фирми и самонаети лица, канализирани чрез банки, могат да подкрепят инвестиции в недвижими имоти и ремонти с атрактивни условия. Проверете текущите линии защото те обикновено предлагат по-конкурентни условия и разходи, отколкото чисто частното финансиране.
Ако сте ангажирани с енергийната ефективност или устойчивостта, европейски фондове като Next Generation може да са на разположение за специфични инициативи. Информирайте се предварително защото тези обаждания имат свои собствени изисквания и графици.
Банки, които предлагат ипотеки за търговски помещения
- BBVAИпотека, ориентирана към бизнеса, за закупуване на имоти, до 70% от оценъчната стойност, срок до 20 години и двегодишен гратисен период. Опции за фиксирана или променлива лихва; могат да кандидатстват както самонаети лица, така и фирми. Вижте също ипотечни тенденции.
- SantanderСпецифични продукти за търговски помещения, специално разработени за тези, които започват проект от нулата, с анализ на риска за всеки отделен случай.
- CaixaBankИпотеки с фиксирана, променлива или смесена лихва за търговски помещения, със срокове, които обикновено достигат 15 години. Те включват акомпанимент в търсенето на подходящи имоти в тяхната екосистема.
- BankinterИпотечно финансиране за имоти с коефициенти на оценка 60-70%. Освен това предлага Лични заеми за помещения и стационарни инсталации със срок до 5 години.
- ТаргобанкИпотеки за закупуване на имоти с пазарно-изгодни условия (обикновено до 70% и срокове до 20 години), съобразени с профила на кандидата.
- Banco SabadellТърговска ипотека с финансиране до 70% при оценка и срок на погасяване до 20 години. Изискване на финансова документация и подкрепящи документи за дейността, която ще се извършва в имота.
Разходи, данъци и застраховки, които трябва да се вземат предвид
При ипотека за търговски имот клиентът обикновено поема по-голямата част от разходите за уреждане на заема. Има оценката, агенцията, нотариусът и регистрацията в Имотния регистър.
Освен това трябва да се плати гербовият налог (IAJD), свързан с ипотечния акт, както и данъците върху продажбите (ДДС или ITP, според случая). Включете в бюджета си тези суми, за да не останете без ликвидност.
Обичайна практика е банката да изисква застраховка срещу пожар или множество рискове в помещенията. Повече от търговска връзка, защитава обезпечението по заема. Имате Бъдете внимателни, когато теглите субсидирана ипотека ако тази връзка влияе твърде много на цената.
Ипотеките върху търговски помещения и други недвижими имоти, използвани за бизнес цели, не се ползват от обхвата на Закон 5/2019, точно както жилищните ипотеки. Кредитополучателят поема повече първоначални разходи и имотът остава като реално обезпечение, въпреки че собствениците също носят лична отговорност.
Крайни срокове, гратисни периоди и как да коригирате таксата
Най-често срещаните срокове са от 10 до 20 години, по-кратки от тези за жилища, което увеличава месечните вноски. Някои обекти допускат липса В ранните години (например две години за определени продукти), полезно, докато стартирате бизнеса.
Преди подписване симулирайте сценарии с вариации в продажбите, разходите и евентуални увеличения на Euribor, ако изберете променлива лихва. Вашата цел е квота Устойчивост с паричния поток на бизнеса и буфер за непредвидени събития. За да разберете по-добре връзката, вижте как са свързани. ипотеки и Euribor.
Практически съвети за получаване на одобрение за финансиране
Пристигнете в банката с всичко готово: отчет за проекта, ключови показатели, строителни бюджети и планирани лицензи. Обяснете колко искате и защо, как ще го върнете и какво допринасяте от собствените си ресурси.
Не вземайте твърде много назаем „за всеки случай“. По-добре е да се съобразите и, ако е необходимо, да комбинирате няколко източника (ипотека за покупката, заем за ремонт, кредитна линия за оборотен капитал). Тази стратегия подобрява съответствието на сроковете и разходите.
Избягвайте да започвате проекти без гарантирани пари. Включва лицензи, данъци и непредвидени разходи в бюджета; това са най-често срещаните пропуски, които увеличават крайната сметка.
Оперативна бележка, която ще ви спести проблеми: „вальорът“ на преводите определя кога парите реално постъпват във вашата сметка. Проверете датата на вальора при плащане на оценки или данъци, за да се избегнат забавяния или овърдрафти поради несъответствие в дните.
Ако имате някакви въпроси, консултирайте се с финансов съветник или специалист по финансиране на бизнес недвижими имоти. Повече от разход, можете да избегнете грешки, които по-късно ще ви струват много пари.
Особености на пазара в Барселона и други площади
На динамични пазари като Барселона е добра идея да планирате финансирането си, преди да правите каквито и да е оферти. Оценете реалния си капацитет (доход, дълг, спестявания) и изчислява данъци, нотариални такси, комисионни и евентуални реформи, за да определи максимално достъпна цена.
Банките се фокусират върху два стълба: оценъчната стойност (реално обезпечение) и вашата платежоспособност. Предварително одобрение за ипотека Това не само ви дава спокойствие, но и ви прави по-солидни пред продавача при преговори.
Има агенции и отдели, специализирани в недвижими имоти, които ще ви помогнат през целия процес: симулиране на вноски и разходи, преговори с кредитори и намиране на алтернативни варианти, ако традиционната ипотека не е достатъчна. Разчитайте на тази подкрепа позволява ви да се съсредоточите върху бизнеса, докато те прецизират финансирането и условията.
Офертите за жилищни ипотеки като пазарна референция
Въпреки че са различни продукти, разглеждането на жилищните ипотеки помага да се разбере контекстът на лихвите и бонусите. Има смесени и фиксирани ипотеки с обичайно финансиране от 80% и лихвени проценти, които, заедно с бонуси (заплати, застраховки), могат да бъдат конкурентни. Наблюдават се и движения в ипотеки с променлива лихва на пазара.
Представителни примери от жилищния пазар включват ипотека с фиксирана лихва с данъчен кредит (TIN) от около 2,5% и ГПР от около 3,3% с различни обвързвания или смесени опции с първоначална фиксирана лихва под 2,5% и след това променлива лихва, близка до Euribor, плюс коригиран спред. Виждат се и диференциали Намалени лихвени проценти по Euribor за смесени продукти от дигитални институции, винаги при определени условия и отстъпки. Запомнете: това са референтни стойности за жилища; те не се прилагат в настоящия им вид за търговски помещения.
Защо понякога е трудно да се получи разрешение
Ипотеките за търговски помещения изискват много подробно проучване на бизнеса и имота. Онлайн банките рядко ги предлагат. защото анализът на риска, изискван от тези операции, не се вписва в техните „само цифрови“ модели.
Дали ще ви бъде отпусната ипотека ще зависи от вашето местоположение, вашата дейност, очакваната рентабилност и вашите финансови възможности. Ако търсите 100% финансиране, обикновено е необходимо да се посети имот в собственото портфолио на банката, нещо по-рядко срещано при търговските обекти.
В този сценарий, покажете прецизност в бизнес плана си, платежоспособност в числата си и реализъм в прогнозите си. Тази комбинация е този, който най-добре убеждава комитетите по риска.
Като съберете цялата информация и оцените алтернативите, ще видите ясно дали покупката си заслужава. Научете за условията, видовете, разходите, помощта и активните банки Това ще ви позволи да сключите сделката безопасно и безпроблемно, дори когато освен покупката, трябва да направите ремонт, за да отворите вратите навреме.
