Икономистът Сантяго Ниньо Бесера отново се изказа относно жилищната криза в Испания, предлагайки теза, която противоречи на преобладаващото схващане. Според каталунския анализатор не сме изправени пред жилищен балон , а по-скоро пред сценарий на неконтролируеми цени, причинени от дисбаланс между търсене и предлагане. Неговият анализ показва, че търсенето на жилища далеч надвишава наличното предлагане, а има и такива с достатъчно средства, за да поддържат цените на стратосферни нива.
Но това не е всичко. Ниньо Бесера отправи и сериозно предупреждение: ако икономиката се срине, може да се случи вълна от изгонвания, подобна на тази от 2008 г. Икономистът твърди, че цените ще се стабилизират едва когато търсенето вече не може да си позволи по-високи цени и че този момент може да бъде съпроводен с фалити, безработица и проблеми за банковия сектор. Комбинация, която, по думите му, „в известен смисъл ще бъде като 2008 г.“
Теорията на Ниньо Бесера: няма балон, а неконтролируемо покачващи се цени
В дискусия, публикувана в социалната мрежа X, икономистът обясни, че настоящият пазар на недвижими имоти не преживява спекулативен балон като този отпреди две десетилетия. „Няма балон на пазара; това, което имаме, са неконтролируеми цени и някои хора с излишни пари“, заяви той. Според неговия анализ, ключовото е, че търсенето на жилища надвишава предлагането и тази разлика се изостря от недостига на инвестиционни алтернативи. „Има малко места за инвестиране“, добави той, което тласка мнозина да инвестират във втори дом като сигурно убежище за капитала си.
Експертът също така посочи, че цените на продажбите и наемите ще спрат да се покачват, когато търсенето вече не може да си ги позволи. В този момент, според неговата прогноза, те ще се стабилизират „на небесните върхове“, което означава на много високо ниво, което ще изгони значителна част от населението от пазара. Ситуация, която според него е неустойчива в средносрочен план.
Динамиката на търсенето и предлагането
За да разберем позицията на Ниньо Бесера, е важно да помним, че пазарът на жилища се управлява от закона за търсенето и предлагането. Когато има малко свободни жилища и много хора искат да купят или наемат, цените са склонни да се покачват. И точно това се случва в Испания, според икономиста. Банката на Испания изчислява дефицит между 740 000 и 750 000 жилища, за да се задоволят текущите нужди, цифра, която подчертава недостига на предлагане.
Предлагането на жилища очевидно е недостатъчно, както се вижда от дефицита, оценен от Банката на Испания. Освен това, строителството на нови жилища не е в крак с търсенето , което изостря проблема и възпрепятства достъпа до достъпни жилища под наем.
Недостигът на жилища и ролята на купувачите с високи доходи
Един от аспектите, който е привлякъл най-голямо внимание в анализите на Ниньо Бесера, е ролята на хората с висока покупателна способност. Според икономиста тези купувачи имат по-голяма покупателна способност, което им позволява да се конкурират за същите имоти като други домакинства. Като приемат по-високи цени или по-неблагоприятни условия, те генерират „ефект на привличане на клиенти“, който повишава цените на наемите и покупните цени .
Това явление отчасти обяснява защо цените не падат въпреки кризата. Докато има търсене, готово да плаща повече, наемодателите нямат стимул да намалят цените си. И тъй като предлагането е ограничено, конкуренцията между купувачи с различна покупателна способност в крайна сметка облагодетелства най-богатите, оставяйки настрана тези със средни и по-ниски доходи поради срива на покупателната способност.
Заплахата от вълна от изгонвания
Най-тревожният аспект от анализа на Ниньо Бесера е предупреждението му за потенциален сценарий на масови изгонвания. Икономистът посочва, че ако икономиката се срине, това може да доведе до вълна от фалити, повишена безработица и рязко увеличение на неизпълнените заеми. Това би се отразило пряко на банките , които биха се сблъскали с увеличение на неизпълнените заеми и биха били принудени да отнемат ипотеки и да извършват изгонвания.
В тази връзка Ниньо Бесера сравни ситуацията с кризата от 2008 г., макар че уточни, че няма да е съвсем същата. „В някои отношения ще бъде като 2008 г.“, каза той, „но със забележителни разлики“. Докато през 2008 г. балонът се спука поради надценяване на активите, сега проблемът е устойчив скок на цените, подхранван от търсенето, което вече не може да си позволи да плаща повече. Когато това търсене пресъхне, корекцията може да бъде рязка , особено предвид покачването на лихвените проценти по жилищните кредити.
Визията на Сантяго Ниньо Бесера обаче рисува сложна картина за испанския пазар на жилища. Икономистът изключва съществуването на балон, но предупреждава, че неконтролируемите цени и липсата на предлагане биха могли да доведат до вълна от изгонвания, ако икономиката се влоши. Ключът, според неговия анализ, се крие в покупателната способност на купувачите : когато този капацитет се изчерпи, цените ще се стабилизират, но на ниво, недостъпно за мнозина. Междувременно несигурността относно бъдещето на пазара на недвижими имоти продължава да расте и призивите за структурни реформи се умножават.
