Вероятно сте чували за инвеститори, които купуват къщи, които изглеждат сякаш се разпадат, и за няколко месеца ги превръщат в модерни, блестящи домове. Тази практика, известна в световен мащаб като „ обръщане на къщи“ , стана много популярна в Испания и други страни като интелигентен начин за увеличаване на капитала чрез използване на несъвършенствата на настоящия пазар на недвижими имоти.
По същество това е игра на стойност, при която инвеститорът търси активи, които други пренебрегват поради лошото им състояние. Чрез прилагане на стратегия за инвестиране в стойност и ефективно управление, един остарял имот може да бъде възстановен до предишната си слава, което позволява на собственика да го препродаде на цена, съизмерима с новооткритото му качество, за много висока възвръщаемост .
Какво точно включва препродажбата на недвижими имоти?
Концепцията е проста: купи евтино, подобри актива и продай скъпо. Въпреки че терминът произхожда от Съединените щати, където е обичайно да се видят известни личности като Леонардо ди Каприо или Елън Дедженеръс да практикуват тази практика, той е намерил плодородна почва в Испания. Основната цел е да се даде втори живот на сграда, която вече не е конкурентна, превръщайки я в привлекателен продукт за крайния купувач.
Важно е да се разбере, че флипърът не е агент по недвижими имоти. Докато агентът обработва продажбата и събира комисионна (обикновено между 4% и 7%), инвеститорът, който извършва флипинга, е този, който поема финансовия риск и управлява проекта. Понякога едно и също лице може да изпълнява и двете роли, но те са напълно различни функции.
Струва си да се отбележи, че „flipping“ (препродажба) не е характерен само за недвижимите имоти. Във финансовия свят това означава закупуване на акции при първично публично предлагане (IPO) и последващата им продажба през първите няколко дни с цел бърза печалба . Дори във Великобритания иронично се използва за обозначаване на политици, които сменят местожителството си, за да се възползват от обществени блага. Когато обаче говорим за недвижими имоти, ние имаме предвид само покачване на стойността чрез ремонти.
Предимства на избора на този бизнес модел
Едно от най-големите предимства несъмнено е възможността за реализиране на значителна печалба за кратко време . При покупка на къща, която се нуждае от цялостен ремонт, покупната цена е много по-ниска от тази на имот в добро състояние. Ако разходите са изчислени правилно, маржът на печалба може да бъде много значителен.
Освен това, това е изненадващо гъвкава дейност. Не е задължително да е единственият ви източник на доходи; можете да я комбинирате с настоящата си работа, докато управлявате проекта с професионалисти. От социална гледна точка, това е и печеливша ситуация: инвеститорът печели пари, а градът печели, като възстановява емблематични или порутени сгради, които иначе биха се рушили.
Не можем да забравим и екологичния аспект. Реновирането е много по- устойчиво от разрушаването и строежа от нулата, тъй като генерира по-малко отпадъци. Освен това, ако внедрите критерии за устойчивост в сектора на недвижимите имоти , вие не само помагате на планетата, но и увеличавате препродажната стойност на имота.
Основни рискове и предпазни мерки
Не всичко е слънчево и розово и този път има своите капани. Най-големият риск е да платите твърде много за имота или да похарчите повече за ремонти, отколкото пазарът в крайна сметка е готов да плати. Ако не знаете истинската стойност на района, лесно е да се окажете с инвестиция, която не възстановява първоначалния капитал, особено на фона на потенциален колапс в сектора на недвижимите имоти.
Друга често срещана опасност са скритите дефекти . Това са структурни проблеми или проблеми с влагата, които не са видими по време на първоначалното посещение на обекта и стават очевидни едва след като започнете да шлайфате стените. Това може значително да увеличи бюджета и да удължи срока на проекта, което означава, че парите ви ще бъдат блокирани за по-дълго от очакваното.
В Испания е изключително важно да се внимава с разрешителните и историческото наследство. Ако къщата е защитена, може да не ви бъде разрешено да сменяте определени прозорци или архитектурни елементи, което ограничава възможността ви да модернизирате имота. Ето защо е изключително важно да не рискувате спестяванията си и винаги да поддържате паричен резерв в инвестиционни продукти за неочаквани разходи.
Стъпки за успешно извършване на операция по обръщане
За да избегнете търсене на непредвидени обстоятелства, най-добре е да следвате ясна пътна карта. Първо, проучете обстойно местния пазар , за да идентифицирате развиващите се квартали и видовете жилища, които купувачите търсят. След това фокусирайте търсенето на имоти върху активи с висок потенциал на изгодни цени.
- Анализ на числата: Изчислете ARV (крайна продажна стойност) и извадете разходите за покупка и ремонт, за да видите жизнеспособността.
- Управление на времето: Планирайте работата щателно, тъй като всеки месец закъснение е загуба на пари за лихви и поддръжка.
- Професионален екип: Обградете се с доверени архитекти, адвокати и строителни фирми, за да избегнете правни или технически изненади.
- Комерсиализация: Използвайте техники за домашно обзавеждане и професионална фотография, за да продадете къщата бързо.
Финансиране и данъчни аспекти в Испания
Осигуряването на финансиране за тези проекти може да бъде предизвикателство. Въпреки че съществуват ипотеки за ремонти , банките често се колебаят и изискват много подробни оценки, като обикновено финансират само 50% до 60% от оценената стойност. За някои инвеститори най-добрият вариант е да закупят имота чрез компания , въпреки че се препоръчва компанията да има поне две печеливши години , за да отговаря на условията за заеми с по-добри условия.
По отношение на данъците е изключително важно да сте наясно с данъка върху прехвърлянето на собственост (ITP), който варира между 6% и 10% в зависимост от автономната общност, и общинския данък върху капиталовите печалби. Ако извършвате тези сделки редовно, Данъчната агенция може да ги счита за професионална икономическа дейност , изисквайки от вас да се регистрирате и плащате данъци въз основа на дохода от дейността, а не просто върху капиталовата печалба.
Съществуват някои усъвършенствани стратегии, като например закупуване на имоти без акт за собственост чрез частни договори с месечни неустойки. Това позволява на инвеститора удължен срок за завършване на ремонтите и продажба на имота преди финализиране на акта за собственост, като по този начин се оптимизира паричният поток.
За да успеете в този сектор, е изключително важно да комбинирате интуицията си със строг технически анализ, разчитайки на инструменти за наблюдение на портали за недвижими имоти и мрежи извън пазара. Ключът се крие в намирането на баланс между покупка на намалена цена, ефективен ремонт, който остава в рамките на бюджета, и бърза продажба въз основа на реалното пазарно търсене, като по този начин се гарантира положителна и устойчива възвръщаемост на инвестицията.
