Пазарът на недвижими имоти в Испания се е трансформирал драстично и все повече собственици на жилища, по работа, лични причини или просто за да увеличат максимално активите си, си задават въпроса: Можете ли да наемете основното си жилище? Това е по-често срещан въпрос, отколкото изглежда, и както ще видим, отговорът е „да“, но е добре да се знае всички правни и данъчни последици, преди да вземете решение.
В тези редове ще намерите изчерпателно и подробно ръководство с всичко, което трябва да знаете, преди да отдадете под наем основното си жилище. Анализираме от данъчното определение за обичайно местопребиваване нагоре последиците върху помощите, ипотеките, удръжките и задължението за регистрацияПо този начин ще знаете дали можете безопасно да наемете дома си, като избегнете неустойки или загуба на важни предимства.
Какво точно се разбира под обичайно местопребиваване?
Преди всичко е важно да се разбере какво администрацията счита за обичайно местопребиваванеСпоред критериите, събрани от Данъчна агенция, това е свойството, което:
- Това е постоянното местожителство на данъкоплатеца за период от поне три години без прекъсване. (въпреки че има оправдани изключения за по-кратки периоди, като например смяна на работата, брак, раздяла, първа работа, преместване на работа или неадекватни жилищни условия за хора с увреждания).
- Трябва да бъде ефективно и трайно обитавано в рамките на максимален период от 12 месеца от придобиването му. или завършването на ремонтните дейности.
Това определение е ключово, тъй като Данъчното облагане и множество икономически ползи зависят от това дали имотът ще запази статута си на основно жилище.Ако живеете под наем, това ще престане да бъде така веднага щом се преместите в друго жилище.
Мога ли да отдам под наем обичайното си жилище при каквито и да е обстоятелства?
Като цяло, Испанското законодателство не забранява отдаването под наем на обичайното местожителствоКато собственик имате право да отдавате имота си под наем, стига отговаря на законовите условия за годност за обитаване и да обработят всички необходими процедури. Важно е обаче да се имат предвид определени нюанси, които могат да повлияят на вашето решение:
- Преходът от основно жилище към жилище под наем може да включва загуба на данъчни облекчения или свързана с тях помощ (например, удръжки от данъка върху доходите на физическите лица, бонуси от данъка върху прехвърлянето, освобождаване от данъци при реинвестиране и др.).
- Връзката между наемодателя и наемателя трябва да бъде отразена писмено чрез договор за наем с всички необходими клаузи.
- Ако жилището е ипотекирано, е добре да прегледате договора и да се консултирате с банката, за да избегнете евентуални ограничения (на практика, освен ако няма много специфични клаузи, обикновено няма проблем, ако продължите да плащате вноската).
- Трябва да променете регистрацията си към новото ви жилище, тъй като оставането в регистрация в наето жилище може да доведе до санкция за фалшива регистрация.
- И разбира се, ще имате задължение за деклариране на доходи от наем във вашата данъчна декларация като доход от недвижими имоти.
Всеки случай има свои собствени специфики, особено ако сте получавали публична помощ, данъчни облекчения или имате ипотека, свързана с имота.
Данъчни последици от отдаването под наем на основното ви жилище
El Най-голямата промяна е, когато спрете да живеете в обичайния си дом и започнете да го наемате Това се случва във фискалната сфера. Това са най-важните последици:
- Загуба на данъчно приспадане за придобиване на основно жилище: Ако сте закупили жилището си преди 1 януари 2013 г. и се възползвате от данъчно облекчение за доходите на физическите лица, ще го загубите веднага щом престанете да живеете там. Данъчната агенция изисква то да остане основното ви жилище, за да запазите това предимство.
- Отчет за доходи от наем: Всеки доход, който получавате, трябва да бъде деклариран като доход от недвижими имоти в данъчната ви декларация за доходи на физическите лица и ще трябва да платите данък върху него. Ако скриете този доход или декларирате невярно, че имотът остава вашето основно жилище, рискувате сериозни санкции.
- Общински данък върху капиталовите печалби, ако продадете имота скоро след отдаването му под наем: Ако продадете нает имот в рамките на 5 години от покупката, ще трябва да платите общински данък върху капиталовите печалби (данък върху увеличението на стойността на градската земя).
- Загуба на освобождаване от данък за реинвестиране в основно жилище: Ако сте поискали това освобождаване, след като сте продали предишното си основно жилище и сте инвестирали в настоящото си, ще го загубите, ако отдавате под наем преди да са изминали 3 години.
- Загуба на бонуси в ITP: Много автономни общности предлагат намалени данъчни ставки за лица под определена възраст (35, 40 и т.н.), ако имотът се използва като основно жилище. Ако го отдавате под наем, също ще загубите тези отстъпки.
Важно е да се има предвид, че всички данъчни облекчения или помощи, предоставени за статут на основно жилище, могат да бъдат загубени, ако промените предназначението на имота и започнете да го отдавате под наем.
Наемане на новозакупен основен дом: Законно ли е?
Много хора се чудят дали е възможно наемете имота веднага щом го купите. Правният отговор е „да“, но с много важни нюанси:
- Няма закон, който да забранява директното отдаване под наем на първия ви дом или новопридобито основно жилище.
- Проблемът възниква, ако сте се възползвали от данъчни облекчения, бонуси или освобождавания за закупуването на основното си жилище, независимо дали е щатско или регионално: Ако отдадете жилището си под наем преди изтичането на минималния тригодишен период на пребиваване, Министерството на финансите може да изиска от вас да върнете всички получени данъчни облекчения (удръжки, възстановяване на намален данък върху недвижимите имоти, освобождаване от реинвестиране и др.), плюс лихва и евентуална допълнителна такса.
- Ако къщата е от официална защита (VPO)Не забравяйте, че това е предмет на допълнителни ограничения и обикновено изисква изрично разрешение за наемане. Наемането без разрешение може да доведе до значителни глоби и санкции.
Така че, преди да решите, Важно е да проверите всички условия и изисквания, свързани с вашия конкретен случай. (помощ за закупуване, ипотека, вид жилище).
Какво се случва с регистрацията, когато наема обичайното си жилище?
Когато се изнесете от обичайния си дом, за да го отдадете под наем, Задължително е да актуализирате преброяването си и да се регистрирате на новия си адрес.Престоят в жилище, в което вече не живеете и което също сте наемали, се счита за фалшива регистрация, което може да доведе до санкции в зависимост от общината. Глобите варират от 3 евро (малки общини) до 150 евро (големи градове). Можете да намерите повече подробности за тези изисквания в нашата статия за Пълно ръководство за първия ви наем.
Тази често забравяна процедура е от съществено значение да се изпълни правилно, за да се гарантира правна сигурност както за вас, така и за наемателя. Това ще ви помогне да избегнете административни проблеми или проблеми с достъпа до обществени услуги.
Ами ако основното ми жилище е ипотекирано?
Не е необичайно все още да плащате ипотеката за основното си жилище, когато решите да го отдадете под наем. В повечето случаи, Банките не поставят директни пречки стига задълженията за плащане, предвидени в ипотеката, да продължат да се изпълняват. Въпреки това, винаги проверявайте подписаните условия:
- Проверете дали има някакви специфични клаузи, които ви забраняват да наемате без предварителното съгласие на юридическото лице.
- Имайте предвид, че когато се отпуска ипотека за основно жилище, условията и процентът на финансиране обикновено са по-благоприятни, така че промяната на предназначението може да повлияе на банката, ако тя открие промяната.
- Ако сте получили публична гаранция (като например ICO) специално за закупуване на първи дом, прегледайте и разпоредбите, тъй като те могат да ви попречат да отдавате жилище под наем през първите няколко години.
Във всеки случай, ако няма ограничения и изпълнявате задълженията си, Ще можете да наемете без големи правни проблеми, въпреки че ще загубите възможността да приложите приспадането за обичайно местопребиваване в данъка върху доходите на физическите лица.
Наемане на стаи в основното ви жилище: Възможно ли е?
Много собственици избират да наемете стая в обичайното си жилище вместо целия имот. Тази практика е законна и ви позволява да споделяте пространството с наематели, генерирайки допълнителен доход. За повече информация можете да се консултирате с нашия .
- Наемането на стаи също трябва да бъде формализирано с договор, който определя правата и задълженията.
- Това ви позволява да запазите основното си жилище за данъчни цели, ако продължите да живеете там.
- В случай на наето жилище, наемателят може да преотдаде стая под наем. само с изричното писмено съгласие на собственикаТова обикновено се регулира от специална клауза в договора за наем.
Доходите от наеми на стаи също трябва да бъдат декларирани пред хазната, в съответствие с данъчните изисквания.
Можете ли да наемете основното си жилище за кратки периоди или като туристическо място за настаняване?
Често задаваният въпрос е дали е възможно Наемете на ден, седмица или за почивка в платформи като AirbnbТози вид лизинг е регулиран по различен начин във всяка автономна общност. Следователно:
- Краткосрочните наеми могат да се считат за отговорност на хотелския сектор и са предмет на специфични изисквания (регистрации, лицензи, ограничения за района и др.).
- Някои региони определят специфични ограничения (Мадрид: максимум 5 нощувки, Канарски острови: само в райони без хотели, Валенсия и Каталония: задължителна регистрация на имота).
Ако обмисляте този вид наем, Бъдете добре информирани за регионалните и общинските разпоредби, тъй като националните разпоредби не са уникални и санкциите за неспазване могат да бъдат високи.
Санкции и последици от недеклариране на наема
Накрая е важно да се помни, че Недекларирането на наема за предишното ви обичайно местожителство представлява данъчна измама.Министерството на финансите разполага с механизми за мониторинг и ако открие нередности, ще ви изпрати паралелна данъчна декларация за доходи, за да можете да узаконите положението си, без да прилагате данъчните облекчения, на които сте имали право. Освен това, те биха могли да започнат дисциплинарно производство срещу вас.
- Санкциите варират в зависимост от сумата и обстоятелствата и могат да варират от 50% до 100% от измамната сума, в допълнение към връщането на всички получени бонуси и данъчни облекчения.
- Ще загубите и данъчното облекчение от намалението за наемане на основно жилище.
Ето защо е от съществено значение да спазвате всички законови и данъчни задължения, когато наемате жилище, което е било вашето основно жилище..
Накрая, ако решите да продължите с наемането, следвайте тези практични съвети, за да осигурите безопасно управление:
- Запишете го в договор за наем, за предпочитане прегледано от експерт по лизинг.
- Актуализирайте регистрацията си на новия адрес, преди наемателят да се нанесе.
- Кажете на банката си, ако имате ипотека, особено ако имате въпроси относно условията или предимствата.
- Информирайте Министерството на финансите за промяната на предназначението за да се избегнат потенциални проблеми с данъчни облекчения или освобождавания.
- Консултирайте се с регионалните и общинските разпоредби ако обмисляте краткосрочни или туристически наеми.
- Помислете за закупуване на застраховка за наем за да ви предпази от неплащане или щети.
Законодателството и данъчното облагане на наемането на основно жилище може да изглеждат сложни, но с правилната информация можете да вземате информирани решения и да избегнете усложнения. Винаги е най-добре да Консултирайте се с данъчни и имотни експерти, преди да действате, по този начин ще извлечете максимума от имота си и ще спазвате закона без рискове.
