Когато се разширява портфолиото от недвижими имоти, често възниква въпросът дали е по-разумно да се купи апартамент като физическо лице или да се създаде компания за тази цел. В Испания тази практика е напълно законна и е използвана от хиляди инвеститори, въпреки че тенденциите са се променили през годините поради развитието на пазара и засиления контрол от страна на Данъчната агенция.
Не става въпрос само за документи; това е финансова стратегия, при която крайната цел диктува пътя. В зависимост от това дали търсите дом за живеене, втори дом за ваканции или бизнес под наем, правната структура може да означава огромни спестявания или данъчни главоболия, ако не се планира внимателно.
Правни аспекти и фигурата на патримониалното дружество
Важно е да се разбере, че регистрирането на имот на името на компания е законно, дори за тези, които не са данъчни резиденти в Испания. Обикновено това се прави чрез холдингови компании, които са образувания, специално създадени за управление на активи като недвижими имоти или портфейли от ценни книжа, без непременно да се занимават с агресивна търговска дейност.
Съществуват основно два вида: холдингови компании за недвижими имоти , които притежават имоти, непредназначени за пряка икономическа експлоатация, и холдингови компании за ценни книжа , фокусирани върху инвестиране в други компании. Препоръчва се обаче предпазливост; ако Данъчната агенция установи, че компанията е създадена единствено, за да плаща по-малко данък върху доходите, тя може да счете операцията за фалшива и да узакони ситуацията.
Данъчни предимства при покупка чрез компания
Една от основните атракции е корпоративният данък върху доходите. Докато данъкът върху доходите на физическите лица е прогресивен и може да достигне много високи ставки, общата ставка на корпоративния данък обикновено е около 25%, което е много привлекателно за тези, които преместват големи суми капитал.
Когато става въпрос за чисто нови имоти, предимството е очевидно: компаниите могат да приспаднат ДДС при покупката, нещо, което физическо лице никога не може да направи. Освен това, в случай на препродажба на имоти, данъкът върху прехвърлянето на собственост (ITP) може да има специфични намаления, ако компанията отговаря на определени изисквания, като по този начин се оптимизира общата цена на придобиване.
За инвеститорите с големи портфейли има много съществено предимство. Ако компанията има поне осем имота под наем за период над три години, тя може да се възползва от значителни данъчни облекчения, които значително увеличават доходността от наем в сравнение с индивидуалната собственост.
Недостатъци и рискове: Кога партньорството не е подходящо
Не всичко е слънчево и безоблачно. Ако намерението ви е да закупите основно жилище или втори дом, покупката чрез дружество с ограничена отговорност (ДОО) е просто грешка. Тъй като къщата е собственост на дружеството, партньорът ще трябва да плаща пазарен наем на дружеството, а този доход ще се облага с 25%, което значително увеличава цената на сделката.
Освен това, административното управление е много по-обременяващо. Една компания е свързана с месечни счетоводни такси, подаване на годишни отчети и далеч по-строги формални задължения , отколкото това на физическо лице. За малък инвеститор, който започва с първия си имот, тези фиксирани разходи могат да погълнат голяма част от нетната възвръщаемост.
От друга страна, данъчните облекчения за наем за физически лица обикновено са по-щедри в определени категории (понякога достигащи до 60% от нетния доход), предимство, което не се разпростира върху дружествата, притежаващи активи, което прави инвестициите в малък мащаб по-изгодни за самонаето лице или частен гражданин.
Сравнение на финансирането и процедурите
Получаването на ипотека за бизнес не е толкова лесно, колкото за физическо лице. Банките обикновено са по-взискателни и изискват учредителен договор , доказателство за платежоспособност и годишни отчети. Що се отнася до условията, процентът на финансиране обикновено е около 60% или 70% от оценената стойност, докато физическо лице може да получи 80% или повече.
Сроковете за погасяване също са по-кратки; докато физическо лице може да вземе 30-годишна ипотека, предприятията обикновено са ограничени до периоди между 10 и 15 години , а лихвените проценти са склонни да бъдат малко по-високи от конвенционалните лихви. Препоръчително е да се анализира как ипотеката е отразена в счетоводните записи , за да се управляват правилно активите.
При финализиране на покупка е жизненоважно да се консултирате с експерт. Стандартният договор за продажба не е същият като този, включващ посреднически компании , тъй като Данъчната агенция внимателно следи всяка сделка, която изглежда е насочена към заобикаляне на прогресивните данъчни ставки на данъка върху доходите на физическите лица или данъка върху богатството.
В крайна сметка изборът зависи изцяло от предназначението на имота и размера на капитала. Докато физическата собственост е печеливш вариант за лична употреба или първа инвестиция, за големи портфейли от недвижими имоти или стратегии за реинвестиране на парични средства, корпоративната структура предлага несравнима гъвкавост и данъчна оптимизация.