Вероятно сте били в ситуация, в която се нуждаете от солидна сума пари, но не искате да продавате дома си или да прибягвате до заеми с прекомерна лихва. Тук се намесва рефинансирането на ипотека - финансов инструмент, който ви позволява да използвате натрупаната стойност на имота си, за да получите ликвидност, без да се отказвате от дома си.
По принцип това е маневра за тези, които вече притежават жилище (независимо дали е изплатено или не) и искат да използват имота като обезпечение , за да получат нов заем с много по-конкурентни условия от традиционния потребителски заем. Това по същество дава на дома ви нов финансов лизинг.
Какво точно включва рефинансирането на жилище?
Когато говорим за рефинансиране на ипотека, не говорим за теглене на втори заем за същата къща, а по-скоро за замяна на съществуващата ипотека с нова. Процесът включва изплащане на предишния заем и подписване на нов договор, където общата главница е сумата от това, което все още дължите, плюс допълнителната сума, от която се нуждаете сега.
Тази опция е особено привлекателна, защото ви позволява да предоговорите всички условия по заема. Можете да се възползвате от това, за да промените лихвения процент, преминавайки от ипотека с променлива лихва, която зависи от Euribor, към ипотека с фиксирана лихва за по-голямо спокойствие или обратното, ако пазарът е благоприятен. Това е и идеалният момент да коригирате срока на погасяване и по този начин да намалите месечното си плащане, ако това ви устройва по-добре.
Често срещани причини за искане на рефинансиране на ипотека
Има няколко причини, поради които някой може да реши да премине през този процес. Една от най-често срещаните е придобиването на втори дом . Получаването на ипотека за ваканционен дом обикновено е по-сложно и скъпо от рефинансирането на основен дом, тъй като банките са по-строги с вторите имоти.
Друг много често срещан сценарий е консолидирането на дългове . Ако имате няколко лични заема, револвиращи кредитни карти или потребителски заеми с много високи лихвени проценти (някои надвишаващи 20%), комбинирането на всичко в едно ипотечно плащане е огромно финансово облекчение, тъй като лихвеният процент по ипотеката е значително по-нисък.
Това е отличен вариант и за тези, които искат да започнат нов бизнес или да предприемат цялостен ремонт. В случай на ремонти, особено тези, фокусирани върху енергийната ефективност, като например инсталиране на термопомпи или слънчеви панели, рефинансирането на ипотека ви позволява да получите значителни суми, които увеличават стойността на имота, превръщайки разхода в дългосрочна инвестиция в енергийно ефективни жилища .
Основни изисквания и анализ на осъществимостта
Самото притежаване на жилище не е достатъчно, за да получите заем от банката; институцията ще извърши щателна проверка. Първата стъпка е оценка на финансовата платежоспособност на кандидата , като се гарантира, че новото ипотечно плащане не надвишава 30% или 35% от нетния му месечен доход, за да се избегне рискът от неизпълнение.
Стабилността на работата е друг ключов фактор. Постоянният договор и солидният трудов стаж са значителни предимства. Освен това банката ще прегледа кредитната ви история; ако фигурирате в списъци с неплатежоспособни лица като ASNEF, заявлението за кредит най-вероятно ще бъде отхвърлено окончателно.
Що се отнася до имота, от съществено значение е той да е правилно регистриран в Имотния регистър и да не е обременен с никакви задължения. Актуална оценка ще бъде от ключово значение, тъй като банката обикновено финансира до 80% от пазарната стойност, ако това е основното ви жилище, въпреки че този процент може да намалее, ако е втори дом или в зависимост от профила на клиента.
Стъпки за извършване на рефинансиране на ипотека
Процесът започва с открит разговор с вашата банка за провеждане на проучване за осъществимост . На този етап те ще анализират вашите фишове за заплати, трудовия договор и прогнозната стойност на вашия дом. Ако резултатът е положителен, процесът преминава към фазата на документиране, където ще ви бъде поискано извлечение от имотен регистър и професионална оценка от акредитирана компания.
След като заемът бъде одобрен, старата ипотека трябва да бъде анулирана . Това изисква подписване на акт за анулиране пред нотариус и регистрацията му, за да се освободи имотът от предишното задържане. Накрая се подписва, регистрира ипотечният акт за нова ипотека и банката отпуска поисканите средства.
Разходи, свързани с операцията
Рефинансирането на ипотека не е безплатно и е свързано с разходи, които трябва да бъдат планирани. Те включват такси за анулиране: неустойка за предсрочно погасяване (ако старият ви договор е включвал такава), нотариални такси и такси за регистрация.
От друга страна, има разходи по новата ипотека. Въпреки че в днешно време банката покрива по-голямата част от разходите (като например гербов налог и нотариални такси за новата ипотека), собственикът на жилището трябва да покрие оценката на имота и таксата за учредяване, ако банката го изисква. Общо, в зависимост от размера на кредита, тези разходи могат да варират от 1.000 до 2.500 евро.
Алтернативи: Преипотекиране или удължаване на ипотеката?
Много хора се чудят дали това е по-добре от увеличаването на размера на заема. Увеличаването на размера на заема чрез модификация на заем обикновено е по-лесно и по-евтино, тъй като не анулирате текущия заем, а по-скоро променяте съществуващия договор, за да добавите още пари. Рефинансирането на ипотека обаче предлага по-голяма гъвкавост за смяна на банка или драстично подобряване на условията на първоначалния заем.
Други варианти включват личен заем, който е по-бърз, но много по-скъп откъм лихва, или суброгация, която включва вземане на ипотеката от друго лице, предлагащо по-добри условия, без да се променя размерът на заема.
За тези, които вече имат напълно изплатен дом , рефинансирането на ипотека е идеалният вариант. Тъй като няма предходни задължения, банката разглежда имота като солидно обезпечение, което обикновено се изразява в по-добри лихвени проценти и много по-лесно одобрение, тъй като рискът за кредитора е минимален.
Накратко, използването на недвижими имоти за получаване на ликвидност е интелигентен ход, стига да имате реалистичен план за погасяване. Като замените стар дълг с нов, използвайки дома си като обезпечение, вие получавате значителен капитал на по-ниска цена от всеки личен заем, което ви позволява да закупите друг имот, да подобрите финансите си или да обновите дома си, без да застрашавате дългосрочната си финансова стабилност.