Когато няколко души споделят собствеността върху имот, независимо дали чрез наследство, развод или съвместна инвестиция, идва момент, в който един от собствениците иска да придобие 100% собственост. За да се постигне това, е обичайно да се прибягва до правен механизъм, известен като прекратяване на съсобствеността , който позволява ефикасно разтрогване на съсобствеността , предотвратявайки ескалирането на ситуацията в продължителен конфликт или стигането до съд.
Най-големият проблем обикновено са парите: за да накарате останалите съсобственици да се откажат от дяловете си, обикновено трябва да им предложите финансово обезщетение. Ако нямате достатъчно спестявания в сметката си, тегленето на ипотека специално за тази цел се превръща в истинско спасение, позволявайки ви да изкупите дяловете на останалите съсобственици и да станете едноличен собственик на имота без усложнения.
Какво точно включва този процес?
По принцип говорим за прекратяване на споделянето на съвместно притежавана собственост. За разлика от физическото разделяне (като разделянето на парцел земя на две), тук едно лице поема пълна собственост. За да бъде това възможно, участващите трябва да постигнат споразумение кой ще запази имота и колко пари ще получат напускащите.
Ако имотът вече има непогасена ипотека, нещата стават малко по-сложни, защото банката трябва да даде своето одобрение. Не е достатъчно просто да подпишете акт пред нотариус, в който се посочва, че вече сте едноличен собственик; важно е също така да управлявате ипотечния дълг, така че напускащият съсобственик вече да не носи отговорност за плащанията, като по този начин се предотвратява продължаването му да се появява като длъжник в банковите регистри.
Опции за финансиране: Новация срещу нова ипотека
Ако вече имате ипотека върху къщата, имате две основни възможности. Първата е модификация на заема, която включва промяна на текущия договор, така че да поемете целия дълг . Банката ще анализира дали имате финансовата възможност да извършвате плащанията самостоятелно, като се увери, че заемът не поглъща повече от 30% от месечния ви доход.
От друга страна, има суброгация, която по същество представлява промяна на кредитора по ипотеката , за да търси по-добри условия. Понякога първоначалната банка се затруднява с новацията, така че смяната на финансова институция с помощта на експерт може да бъде най-бързият начин за освобождаване на другия кредитор от ипотеката и евентуално за увеличаване на размера на заема, за да се покрие финансовото обезщетение.
Ако предпочитате да започнете от нулата, можете да кандидатствате за нова ипотека. В този сценарий първо се изплаща предишният дълг, а след това се взема нов заем, който да покрие както непогасения остатък, така и сумата, необходима за обезщетяване на останалите съсобственици и покриване на разходите по процеса.
Разходи и данъци: Спестявания срещу покупка и продажба
Една от причините, поради които всички препоръчват прекратяване на съсобствеността, са данъчните спестявания. За разлика от традиционната продажба, при която би трябвало да платите данък върху прехвърлянето на собственост (ITP), тук плащате само гербов налог (AJD) . В зависимост от автономната общност, този данък варира от 0,5% до 1,5% от прехвърлената стойност, което представлява значителна икономия.
В допълнение към данъците, трябва да се вземат предвид и други оперативни разходи:
- Нотариални такси: За формализиране на публичния акт (приблизително 0,5%).
- Регистър на имота: За да регистрирате, че вече сте едноличен собственик (приблизително 0,25%).
- Оценка: От съществено значение е банката да знае колко струва къщата днес (между 250 и 500 евро).
- Управленски услуги: Незадължително, но много полезно, за да се избегне прекаляването с документите.
Що се отнася до данъка върху доходите на физическите лица (ДДФЛ), капиталовите печалби обикновено не се генерират, ако стойността на разпределение е в съответствие със стойността на придобиване, въпреки че ако има излишък от разпределение, тази разлика трябва да бъде обложена с данък в данъчната декларация.
Практични стъпки за получаване на ипотека
За да избегнете прибързани решения, най-добре е да следвате логичен ред. Първо, жизненоважно е имотът да бъде оценен според текущата му пазарна стойност; без това няма да знаете колко дължите на другите собственици или колко ще ви отпусне банката. След като получите сумата, съставете споразумение, в което се посочва точното финансово обезщетение.
С потвърденото споразумение отивате при нотариуса, за да подпишете акта за прекратяване. След това кандидатствате за заем или новация . Банката ще оцени финансовия ви профил, стабилността на работата и кредитната ви история, за да реши дали да ви отпусне финансиране, което в някои специфични случаи може да покрие 100% от сделката, включително разходите.
Ако имотът е основното ви жилище и сте отговаряли на определени изисквания преди 2013 г., има възможност за приспадане на ипотеката от данъка върху доходите, въпреки че това зависи строго от действащите разпоредби и вашата лична ситуация.
Осъществяването на този процес изисква баланс между правните и финансовите аспекти. Чрез избора на прекратяване на съсобствеността вместо продажба се постига значително намаляване на данъците благодарение на гербовия налог (AJD) и съсобствеността е окончателно решена. Независимо дали чрез новация за освобождаване на другия собственик или нова ипотека за изплащане на пропорционалния дял, ключът се крие в демонстрирането на платежоспособност пред банката и правилното формализиране на акта, за да се гарантира еднолична собственост върху имота.