Когато някой обмисля да се премести в по-голям дом или да инвестира в недвижими имоти, е обичайно да се чуди дали доходът от отдаване под наем на други имоти помага за увеличаване на капацитета му за заемане в банката. На пръв поглед изглежда логично: ако имате постоянен месечен паричен поток, по-добре можете да си позволите ипотечно плащане. Реалността обаче е, че банките не гледат на доходите от наем със същата благосклонност, както на фиксираната заплата.
Влизането в играта с ипотеки изисква разбиране, че финансовите институции по природа са изключително предпазливи. За тях наемът е променлив и условен доход , което означава, че няма да го добавят директно или изцяло към вашата сметка, а ще приложат свои собствени филтри за риск, за да гарантират, че няма да има проблеми, ако имотът остане свободен.
Изчисления на доходите: Колко всъщност означават?
Първото нещо, което трябва да знаете, е, че банката не гледа брутната сума, която наемателят ви плаща. За да изчисли вашата кредитоспособност, тя първо определя нетния доход , което включва изваждане на всички задължителни разходи, като данъци върху доходите от наем и удръжки . Това включва данък върху недвижимите имоти (IBI), общински такси, такси за асоциация на собствениците на жилища и, което е много важно, данък върху доходите, удържан както от вашата заплата, така и от дохода от наем. Ако наетият имот вече има собствена ипотека, този разход също се приспада.
След като тази нетна сума бъде изчислена, банката обикновено не използва 100% от нея. Те обикновено прилагат процент на оценка, който варира между 60% и 70% от месечния наем . Тази мярка действа като вид „възглавница“, която банките използват, за да се предпазят от непредвидени събития, като например спиране на плащането от наемателя, скъпи ремонти на имота или апартаментът да остане празен в продължение на месеци.
Факторът време и данъчната декларация за доходи
Критичен момент е времевата рамка. Не е едно и също да имате договор, подписан преди три години, и да сте започнали да наемате преди два месеца. Банките обикновено изискват доходът да бъде отразен в данъчната ви декларация, за да бъде напълно валиден. Ако сте започнали да получавате наем през януари на определена година, няма да можете официално да го обосновете, докато не се наложи да подадете данъчна декларация , така че банката може да игнорира този доход, докато не получите официалния документ.
Ако планирате да отдадете под наем настоящия си дом веднага щом се преместите в новия, това е свързано с бъдещ поток от доходи . Този сценарий е най-сложният, тъй като банката няма история на приходи от наем. Много е вероятно първоначалната оценка на риска да бъде извършена без да се вземат предвид тези приходи. Ако транзакцията се нуждае от това увеличение, за да бъде успешна, ще трябва да представите пазарни прогнози и подписани договори, за да се опитате да убедите отдела за управление на риска.
Инвестиционни стратегии и финансов ливъридж
За тези, които гледат на ипотеката не като на основно жилище, а като на инвестиция, съществува концепцията за финансов ливъридж . По същество това включва използването на банкови средства за закупуване на актив, който се изплаща чрез наем. Ако се направи правилно, това може значително да увеличи възвръщаемостта на собствения капитал, тъй като правите само първоначална вноска, а заемът покрива останалата част.
Въпреки това, трябва да действате внимателно. Ипотеките, предназначени за инвестиционни цели, обикновено имат по-строги условия , с по-високи лихвени проценти и по-ниско съотношение заем/стойност, отколкото ако купувате жилище за живеене. Освен това, ако имотът е отнет актив, собственост на самата банка, те биха могли да улеснят нещата за вас, въпреки че винаги е разумно да проверите дали цената е справедлива или дали се опитват да ви продадат имот на завишена цена.
Съвети за подобряване на кредитоспособността ви в банката
- Уверете се, че всички Документацията е безупречна.предоставяне на законни договори за наем и ясно доказателство за доходи.
- Ако търсите ипотека за основното си жилище, помислете за сключване на застраховка с кредитора, за да се опитате да си осигурите ипотека. договори лихвен процент по-ниски, особено при смесени ипотеки.
- Не разчитайте единствено на теоретичния платежоспособен капацитет; винаги поддържайте ликвидни спестявания, за да се справите с периоди на празнота в имота.
В крайна сметка решението за отпускане на ипотека зависи от политиката за риск на всеки кредитор. Докато за вас наемът е сигурен източник на доходи, за банката той е променлива, която може да се провали. Следователно, ключът е да се представи съгласуван финансов план, където фиксираните заплати формират основата, а доходът от наем действа като допълнение към платежоспособността, като винаги се има предвид, че кредиторът винаги ще дава приоритет на собствените си печалби и сигурността на капитала си пред гъвкавостта за клиента.
