Когато говорим за ипотеки в счетоводството, ние комбинираме два аспекта: финансовия аспект (как е структуриран и изплатен заемът) и счетоводния аспект (как се признава и оценява). В ежедневието, Ипотеката не е нищо повече от заем, обезпечен с реално имущество., но отразяването му в счетоводните книги има важни нюанси, които следва да бъдат организирани, за да се избегнат грешки при първоначалното признаване, последващата оценка и представянето в годишните отчети.
В допълнение към разбирането на заема, трябва да поставите имота в съответната сметка според неговото предназначение: Помещение за лично ползване не е същото като сграда, предназначена за отдаване под наем, или имот, който се купува с цел продажба.А от страна на пасивите, дългът обикновено се класифицира като финансов пасив по амортизирана стойност, като се обръща специално внимание на таксите, разходите и метода на ефективния лихвен процент, въпреки че в Кодекса за управление на доходите на малките и средни предприятия (МСП) има опростен подход.
Ипотека и нейните основни елементи: какво е това и как работи
При ипотека, едно лице отпуска назаем парична сума, а длъжникът изплаща главницата и лихвата на периодични вноски; като подсилване, Имотът е ипотекиран като гаранция за събиране на вземанията.Ако плащанията бъдат пропуснати, кредиторът може да принуди обезпечението и да запорира актива, за да удовлетвори вземането.
Повтарящите се понятия, които трябва да са наясно, са: капитал, лихва, амортизация, вноска, срок, лихвен процент и гаранция. По-конкретно, Таксата обикновено включва част от лихвата и част от погасяването на главницата., а размерът му ще се определя от вида (фиксиран, променлив или смесен) и срока на заема.
- Капитал: заета сума, която трябва да бъде върната.
- интерес: цена на парите, обикновено годишна, прилагана към непогасения капитал.
- Амортизацияпогасяване на главницата с течение на времето.
- Дялпериодично плащане (обикновено месечно), което комбинира лихва и главница.
- терминдоговорен времеви хоризонт за погасяване.
- Вид интересфиксирана, променлива референтна (напр. Euribor + диференциал) или смесена.
- ИпотекаСамият имот служи като обезпечение по заема.
Договорът за заем и гаранцията за ипотека са двата основни елемента: В договора са посочени условията и графикът за плащане., докато ипотеката се регистрира в Имотния регистър, за да осигури правна сигурност на кредитора.
Счетоводно третиране на ипотечни кредити (PGC и PGC МСП)
От счетоводна гледна точка, ипотеката се отчита като всеки друг заем, с изключение на нейното обезпечение. Съгласно NRV 9a, Дългът се класифицира като финансов пасив по амортизирана стойност, освен ако не се управлява за търгуване (категория „държано за търгуване“) или не възникнат специфични необичайни обстоятелства.
При първоначалното признаване финансовите пасиви, считани за дебити и задължения, се оценяват по тяхната справедлива стойност, която на практика е еквивалентна на цена на сделката, коригирана с пряко свързани разходи към операцията (комисионна за откриване, други разходи, начислени от организацията и др.).
Впоследствие оценката се извършва по амортизирана стойност, признаване на лихва чрез метода на ефективния лихвен процентТова означава, че първоначалните такси и разходи се включват в ефективния лихвен процент и се разпределят през целия срок на заема, което влияе върху натрупаните финансови разходи.
Въпреки това, 9-ият NRV на PGC Pymes предвижда опростена алтернатива: позволяват транзакционните разходи и финансовите комисионни да бъдат записани в отчета за печалбите и загубите в първоначалния моментТази опция, много практична за много МСП, избягва изчисляването на ефективния лихвен процент, въпреки че води до отчитане на по-висок финансов разход в началото.
Кои PGC сметки се използват за имота според предназначението му?
При измерването на активите, икономическото предназначение на актива е от значение. Когато дадено помещение или сграда се придобива за собствена употреба, е обичайно инвестицията да се активира в сметки (210) Земя и природни ресурси и (211) Сгради. защото става въпрос за дълготрайни материални активи, свързани с дейността.
Ако имотът е предназначен за получаване на доход или капиталови печалби, могат да се използват сметки (220) Инвестиции в земя и природни ресурси и (221) Инвестиции в сгради. по този начин активът се оформя като инвестиция в недвижими имотиТова е последователна класификация, когато основната употреба е отдаване под наем или държане с цел увеличаване на стойността.
В случай на имоти, придобити за продажба в хода на обичайната дейност (дейност по развитие, покупка-ремонт-продажба и др.), обичайната практика в Испания е те да се класифицират като материални запаси, като част от инвентара за маркетингТук е уместно да се прегледа реалността на сделката и счетоводната политика, тъй като общият регулаторен текст и тълкувания могат да бъдат нюансирани в зависимост от сектора и казуса.
Първоначална и последваща оценка: амортизирана стойност, комисионни и ефективен лихвен процент
Първоначално ипотечният дълг се отчита по справедливата стойност на полученото възнаграждение, коригирана с разходите по сделката. Например Ако има начална комисионна и други разходи, начислени от предприятието, те намаляват получените парични средства или увеличават пасивите. според третирането му (общ или опростен критерий).
Следващото правило е амортизираната стойност: при приключване финансовият разход се отчита чрез прилагане на ефективния лихвен процент към балансовата стойност на пасива. Методът на ефективния лихвен процент разпределя таксите и разходите през целия срок на заема., така че финансовите разходи да отразяват реалната рентабилност на операцията за кредитора.
PGC Pymes позволява опростяване. Ако бъде прието, Първоначалните комисионни и разходи се начисляват директно към резултатите към момента на признаване, като се избягва преизчисляване на ЕЛП. Този счетоводен съкратен метод е валиден и широко използван сред МСП поради оперативния им характер, въпреки че вярната и честна картина трябва да се оценява за всеки отделен случай.
Типични счетоводни записи за ипотека
На общо ниво, най-често срещаните счетоводни етапи за ипотечен кредит включват: първоначално признаване, начисляване на лихва, прекласификация на краткосрочната част, евентуална лихва, включена в главницата (капитализация по договора), периодични плащания и, ако е приложимо, предсрочно погасяване. Точните подробности зависят от амортизационната таблица и условията на договора..
- Първоначално признаване на задължението: отчитане на получените парични средства или директно плащане на продавача и признаване на дълга по справедлива стойност, коригирана с разходите по сделката.
- Начислена лихва: признаване на финансов разход чрез прилагане на ефективния лихвен процент към непогасения баланс.
- Лихва, включена в главницата: ако договорът я капитализира, увеличение на балансовата стойност на пасивa.
- Краткосрочна рекласификация: При приключване, частта, която ще се амортизира през следващата фискална година, се прехвърля към краткосрочен дълг.
- Плащане на вноски: паричен отлив, разделящ лихвата (разход) от главницата (намаляване на дълга).
- Предсрочно анулиране: отписване на задължението за цялата непогасена сума и записване на всички приложими такси или лихви за анулиране.
Когато имотът е за собствена употреба, той ще бъде активиран в (210)/(211). Ако е предназначен за инвестиция за доход или капиталови печалби, може да се използва (220)/(221). При сделки с покупка с цел продажба е нормално да се класифицира като инвентар, Ключово е да се отделят активите от финансирането в сметките, за да не се дублират суми..
Разходи, такси и разпределение на разходите за ипотеки в Испания
Отвъд счетоводството, общата цена на ипотеката идва от три слоя: лихва, свързани такси и комисионни. Лихвеният процент може да бъде фиксиран, променлив или смесенФиксираната лихва осигурява сигурност на лихвата, променливата лихва се колебае в зависимост от референтния индекс (като Euribor), а смесената лихва комбинира периоди.
В испанския контекст съществува много стандартизирано правно разпределение на разходите при скорошни ипотеки. Обичайно е купувачът да поеме проста бележка и оценка, докато поддържащата организация включва нотариуса, агенцията, службата по вписванията и гербовия налог (IAJD). Освен това всяка страна плаща за собствено копие от акта.
Сред най-често срещаните комисионни е началната комисионна, често процент от главницата. Може да има и обезщетение за пълно или частично оттегляне ако се амортизира преди крайния срок, както и други клаузи (съгласно действащите разпоредби и договор), които следва да се прочетат внимателно.
Що се отнася до размера на финансирането, обикновено 80% от общата сума се приема като ориентир. оценъчна стойност (не цената), въпреки че може да е по-ниска, ако е втори дом. От гледна точка на платежоспособността се препоръчва първоначалната вноска да не надвишава 30-35% от нетния доход и да имате спестявания от 20-25% от стойността, плюс приблизително 10% за свързани разходи.
Ключове за сравняване на ипотеки
Когато сравнявате оферти, не гледайте само номиналната цена: ГПР и разходите за приключване могат напълно да променят действителната ценаСъщо така, прегледайте условията, рисковете и дали лихвеният процент е фиксиран или променлив.
- Размер на заема и срок на погасяване.
- Лихвен процент, точки или бонуси и ГПР.
- Разходи за приключване и такси на кредитора, плюс всички обвързващи договори.
- Договорни рискове: такса за предплащане, балонно плащане, само лихва или отрицателна амортизация.
Казус: покупка за ремонт и продажба с ипотечно финансиране
Представете си, че е закупена къща за 200 000 евро и банката предоставя допълнителни 20 000 евро за ремонт, всичко това по един и същ ипотечен договор. 200 000 евро отиват директно при продавача, а останалите 20 000 евро се депозират в банковата сметка, за да покрият ремонта. Целта е активите да отразяват 220 000, а дългът също 220 000., без дублирания.
Правилният подход включва два аспекта: отчитане на имота и дълга. От страна на активите, ако намерението е да се реновира и продаде в нормалния ход на дейността, е разумно да се отчита като материален запас по цената на придобиване и реновиране; ако целта е да се отдава под наем или да се държи с цел покачване на стойността, може да се третира като инвестиционен имот (220/221). Избягвайте да отчитате ремонта като разход, ако той е част от производствените разходи за стоката, която ще се продава..
От страна на пасивите, когато се натрупа дългът от 200 000, разпределен на продавача, се признава задължението към предприятието и актива за същата сума. Депозитирането на чека от 20 000 за ремонт увеличава банковия (или паричния) и ипотечния дълг; когато се използва за строителство, банковият се намалява и стойността на актива (материални запаси или инвестиция) се увеличава. по този начин се затваря кръгът 220 000 активни – 220 000 пасивни.
Ако този доход от 20 000 първоначално е бил директно записан като основен пасив и 220 000 също са били отразени в актива, без да се коригира първият поток от 200 000, може погрешно да се появи пасив от 240 000. Решението е да се запише частта от заема, използвана за плащането на продавача (200 000), като основен актив срещу дълга и Прекласифицирайте използването на 20 000 в брой към актив с по-висока стойност, когато реформата бъде въведена., без да се удвоява отново дълга.
Ипотеки: фиксирана, променлива или смесена лихва и тяхното счетоводно въздействие
Избраният лихвен процент влияе върху профила на финансовите разходи. При фиксиран лихвен процент, Таксата е стабилна, а финансовите разходи се изравняват с течение на времетоПри променлива лихва, цената ще следва еволюцията на референтния индекс, което ще се отрази в начисляването на лихва. При смесени лихви, фиксираните и променливите периоди съществуват едновременно.
От счетоводна гледна точка, методът на ефективния лихвен процент интегрира комисионни и разходи, така че, въпреки че таксата може да е постоянна, Действителният финансов разход ще варира в зависимост от непогасения балансАко се избере опростяването на PGC за МСП, първоначалните разходи се отчитат като разход в началото, а последващите начисления ще следват договорната ставка.
Ипотечни кредити, придобити с обезценка: преди и след 2021 г.
По-напреднала област е придобиването на обезценени кредити и ипотечни гаранции, включително прехвърляне на кредитПреди 2021 г. тълкуването съгласно NRV 9th (PGC 2007) поставяше тези активи, като цяло, в рамките на заеми и вземания, а Ефективният лихвен процент беше изчислен от очакваните потоци (включващи очакваните загуби), а не договорни потоци, с актуализации за промени в оценките.
Винаги, когато е имало обективни доказателства за обезценка след първоначалното признаване (неплатежоспособност на длъжника, спад в стойността на ипотекирания актив и др.), са прилагани корекции на оценката. Ако обаче не е било възможно надеждно да се оценят събиранията или техният график, беше предложено третиране, подобно на това за съвместни сметки, поради уникалността на случая и изключителната неопределеност на потоците.
Освен това беше отбелязано, че евентуалният поток, произтичащ от изпълнението на гаранцията, не трябва да се бърка с договорните при изчисляването на TIE; и ако Основната цел е била да се запази имотът, за да се използва или преобразува., финансовият доход не е трябвало да бъде признат и активът е бил поддържан по цената му на придобиване, намалена с обезценка.
При уреждане на заем чрез възбрана на имущество, той не може да се третира като размяна на дълготрайни активи. Съгласно Решението на ICAC от 14 април 2015 г. (Правило тринадесет, 2.3), Активите, получени за събиране на кредити, се оценяват по балансовата стойност на кредита плюс направените разходи.или за справедливата стойност на актива, ако тя е по-ниска.
За финансовите години, започващи на или след 1 януари 2021 г., ревизираният NRV 9 въвежда два филтъра: тестът за основно споразумение за заем (който анализира дали потоците са договорни, както главница, така и лихва) и бизнес моделът на предприятието (събиране на договорни потоци, събиране и продажба или договаряне). Ако обезценената кредитна история едва ли ще генерира договорни потоци, едва ли ще се впише в амортизираната стойност; обикновено би се класифицирал по справедлива стойност с промени в собствения капитал или дори с промени в печалбата или загубата, ако се управлява за търгуване, или в група по справедлива стойност.
В съответствие с гореизложеното, Изчисляването на ИП следва да се основава само на договорни потоци, без да се отчита хипотетичният размер на изпълнението на гаранцията. Ако имотът впоследствие бъде присъден, критерият от Решението от 2015 г. се прилага отново: ако заемът е бил по справедлива стойност с промени в собствения капитал, имотът се отчита по тази стойност към датата на присъждане, а натрупаният доход в собствения капитал се прекласифицира като доход.
Практически бележки, казуси и доктрина, които трябва да се вземат предвид
В професионалната практика се появяват често срещани допускания: активиране на финансови разходи, свързани с покупката на дълготрайни активи (когато те са част от производствените разходи, в рамките на стандарта), заем при нормални PGC и заем по PGC Pymes, прилагащ опростения вариантТези ситуации изискват преглед на това кога лихвата трябва да се капитализира и кога трябва да се отчита като разход.
Що се отнася до административната доктрина, се открояват, наред с други, следните: финансови разходи по заеми, използвани за плащане на данъци и по отношение на преждевременните анулации поради неспазване на изискванията: и в двата случая ключът се крие в правилното разпределение на финансовите разходи, измерването на пасивите и третирането на таксите или санкциите в резултатите от финансовата година.
Повтарящо се споменаване в техническите коментари е, че финансови пасиви по амортизирана стойност Те са естествената категория за тези заеми, с изключение на това, че ръководството ги договаря. Спазването на това ръководство предотвратява несъответствия в измерването и представянето, особено за целите на одита.
Ипотеката съчетава дългосрочно финансиране, свързани разходи и формални задължения. Класифицирайте правилно актива (210/211, 220/221 или материални запаси), изберете критерия за оценка (амортизирана стойност спрямо опростена стойност) и контролирайте периодичните записи Това е разликата между безупречен заем и строга сделка. И когато сравнявате оферти, разглеждането само на номиналната лихва е само половината: ГПР, разходите за приключване, срокът и рисковите клаузи са променливите, които наистина влияят върху общата цена.
