Испанският пазар на недвижими имоти започна годината с ясно разминаване между продажбите и ипотекитеВъпреки че броят на жилищата, сменящи собственика си, си пое дъх през февруари, ипотечното кредитиране продължи да се ускорява и сега консолидира почти две години непрекъснат растеж.
Според предварителните данни от Колеж на регистраторитеПрез февруари бяха подписани приблизително 59 500 сделки за покупка на жилища, което представлява лек спад от 0,7% на годишна база, в сравнение със силно увеличение на ипотечните кредити за жилища, които... увеличен с 14,3% до около 44 600 учредявания. Този контраст отразява сценарий, в който финансирането придобива все по-голямо значение в сравнение с броя на сключените сделки.
Ипотечните кредити за жилища нарастват с 14,3% и се покачват вече 20 поредни месеца.
На пазара като цяло, приблизително 58 500 общо ипотеки През февруари продажбите на всички видове имоти се увеличиха, което представлява ръст от 15,2% на годишна база. От този обем около 44 500 бяха специално за жилища, което отбелязва увеличение от 14,3% в сравнение със същия месец на предходната година, макар и малко под темпа, регистриран през предходния февруари, когато ръстът беше около 16,3%.
Това поведение потвърждава, че Пазарът на ипотечни кредити поддържа ясно изразена експанзивна динамикаРегистраторите посочват, че вече 20 последователни месеца се наблюдава увеличение както на общия брой ипотеки, така и на тези, предназначени за покупка на жилища, което показва, че търсенето на финансиране остава много активно въпреки забавянето на обема на продажбите.
По-доброто представяне на кредита в сравнение с покупко-продажбите е довело до тежест на ипотеките върху продажбите на жилища достигат необичайно високи нива. В момента броят на подписаните ипотеки за жилища представлява проценти, надвишаващи 75% от общите продажби на жилища, цифра, която експертите описват като исторически висока.
Това несъответствие между растежа на кредитите и по-бавното развитие на транзакциите до голяма степен отразява контекст, в който Търсенето на платежоспособни клиенти продължава да търси финансиранедокато предлагането на жилища все още не се е коригирало. Това се утежнява от фактори като международната икономическа несигурност, геополитическото напрежение и еволюция на лихвените проценти, които влияят върху решенията за покупка.
Продажбите на жилища спаднаха с 0,7%, въпреки лекото увеличение на общия брой имоти.
Наред с ръста на кредитирането, продажбената активност представя по-слаба картина. Приблизително [брой] продажби са регистрирани в Испания през февруари. 118 800 сделки с недвижими имоти (включително жилища и други видове имоти), което представлява увеличение с 1,1% в сравнение с януари на предходната година. Ако обаче се анализира само жилищният сегмент, броят на прехвърлените жилища е около 59 476, което отразява намаление с 0,7% на годишна база.
Тези данни идват след по-слабия старт на годината, белязан от спад в Продажбите на жилища през януари са били около 7% В сравнение със същия месец на предходната година, ипотечните кредити са нараснали с малко над 5%. Следователно картината за февруари показва частична стабилизация след спада през януари, но все още без възстановяване на динамиката от предходните месеци.
Докладът на Колегията на регистраторите припомня, че след период на силен растеж през първите месеци на 2025 г. — с известна волатилност, свързана с Великденския календар — пазарът на покупки и продажби започна да показва ясни признаци на охлаждане от лятото на миналата година. След възстановяване през ноември и декември, активността отново се забави през януари и остана на ниски нива през февруари.
Последните тенденции показват малка разлика между общия брой продажби и тези, специално за жилища, въпреки че през последните месеци Сделките с жилища се представят малко по-зле отколкото общият брой прехвърляния на собственост. Тази разлика предполага, че други сегменти, като например помещения (с вашата ипотека за търговски помещения), кораби или други активи, се справят по-добре с пазарните условия от традиционните жилища.
Забележими разлики между териториите: от силното привличане в Мелила до корекцията в Мурсия
Териториалното разпределение на операциите разкрива неравномерна карта между автономните общности. Общо общи продажби на недвижими имотиДванадесет региона и автономни града регистрираха ръст на годишна база през февруари. Забележителни сред тях бяха Мелила, със скок от близо 98,3%, Арагон, с ръст от 20,1%, и Сеута, където транзакциите нараснаха с около 18,9%.
От друга страна, няколко автономни общности отбелязаха двуцифрен спад в общите продажби. Най-значителните спадове бяха концентрирани в Мурсия (-18,8%)Ла Риоха (-15,2%), Кантабрия (-13,9%) и Галисия (-13,5%), което отразява значително забавяне на активността на тези пазари.
Ако разглеждаме изключително покупка и продажба на жилищеНай-голямо увеличение е наблюдавано в Мелила, с ръст от близо 96,9%, Сеута, със скок от 54,2%, Навара, с ръст от 18,7%, и Канарските острови, с растеж от 18,3%. Всички тези региони надхвърлиха прага от 15% ръст и са водещи в динамиката на пазара на жилищни имоти в началото на годината.
Обратно, най-рязък спад в броя на продадените жилища е регистриран в Кантабрия, със спад от 18,2%, Галисия (-16,7%), Мурсия (-15,4%) и Ла Риоха (-12,7%). Тези данни потвърждават, че в няколко области... Пазарът на жилища преминава през фаза на корекция, с по-малко регистрирани транзакции, отколкото преди година.
По отношение на абсолютния обем, Андалусия, Каталония, Валенсия и Мадрид остават основните двигатели на пазара. Тези четири региона превъзхождат... 12 000 общи продажби През февруари Андалусия се открои, като лесно надмина 22 000 сделки. В случая с жилищния сектор, същите тези региони също оглавиха класацията, като Андалусия отново беше начело, надхвърляйки 12 000 продажби на жилища.
Ипотечното кредитиране е движеща сила на пазара с широко разпространено увеличение на цените в различните региони
Регионалният анализ на ипотечния пазар потвърждава силата на кредитирането в сравнение с продажбите на жилища. Броят на ипотеки, учредени върху всички видове недвижими имоти През февруари той се е увеличил в четиринадесет автономни области и градове. Сред тях най-забележимите увеличения са тези над 30% в Мелила (86,3%), Мадридска област (35,5%), Кастилия-Ла Манча (33,7%) и Сеута (32,8%).
Само няколко региона регистрираха спад в общия обем на ипотеките. Най-резките спадове бяха регистрирани в Страната на баските (-21,3%)Ла Риоха (-18,2%) и Астурия (-8,1%), където кредитирането е по-ограничено, отколкото в останалата част на страната, в съответствие с по-умерена активност на пазара на недвижими имоти.
Ако анализът е ограничен до ипотеки за жилищаНаблюдава се увеличение в тринадесет региона, с особено силен ръст в Мелила, където броят на новите ипотеки нарасна с 90,9%, следван от Андалусия (32,4%), Кастилия-Ла Манча (28,9%) и Канарските острови (26,9%). Тези увеличения засилват ролята на тези райони като центрове на търсене на финансирани покупки на жилища.
За разлика от това, най-значителният спад на ипотечните кредити за жилища е регистриран в Страната на баските с 18,1%, Естремадура (-16,6%) и Кантабрия (-8,1%). В тези региони комбинацията от по-малък брой продажби и спад в кредитния рейтинг Това рисува картина на по-нататъшно охлаждане на жилищния пазар.
В абсолютни стойности, Андалусия, Каталония, Мадрид и Валенсия надхвърлиха 5.000 ипотеки за всички видове имоти. Отново Андалусия е посочена като регион с най-висок обем на ипотечни кредитиСпоред Колегията на регистраторите е имало общо приблизително 11 800 ипотеки, от които приблизително 9 500 са били за закупуване на жилище.
Пазар, напрегнат от недостига на доставки и икономическия контекст
Регистраторите посочват, че описаната ситуация е част от сценарий, в който Предлагането на налични жилища остава недостатъчно. да поеме цялото търсене, включително финансируеми енергийно ефективни жилища с зелена ипотекаТова продължава да оказва натиск върху цените нагоре. Този дисбаланс между броя на жилищата за продажба и интереса на купувачите влияе както върху броя на сделките, така и върху вида на имотите, които в крайна сметка се продават.
Този структурен фактор се усложнява от геополитическо напрежениеособено в Близкия изток, и несигурността около въздействието му върху инфлацията и върху еволюция на EuriborТези фактори пряко влияят върху цената на финансирането, решенията на банките при отпускане на заеми и благоразумието на домакинствата при поемане на дългосрочен дълг.
Въпреки това фактът, че ипотечното кредитиране продължава възходящата си тенденция и че процентът на ипотеките върху продажбите на жилища е над 75%, предполага, че Търсенето, което успява да достигне до пазара, разчита предимно на банково финансиранеС други думи, сключват се по-малко сделки, отколкото в други моменти от цикъла, но с много висок дял на покупки на ипотечни кредити с ливъридж, често след използване на симулатори на заеми.
В този контекст испанският пазар на недвижими имоти навлиза във фаза, в която два фактора съществуват едновременно. умерен обем на продажбите, финансиране в пълен разрастващ се етап и ограничено предлагане на жилищни имотиКомбинацията от тези елементи ще определи през следващите месеци развитието на цените, достъпността на жилищата и реалния пулс на активност в различните автономни общности.
