Испанският пазар на ипотечни кредити преживява един от най-интензивните си периоди през последното десетилетие и половина. През октомври бяха формализирани [брой] ипотеки. 52 198 ипотеки за жилища, най-високата месечна стойност от 15 години насам и ясен индикатор, че финансиране на недвижими имоти Той остава много активен въпреки нарастващите цени на жилищата.
Този обем нови ипотеки е съпроводен от среден лихвен процент 2,81%Най-ниската стойност от 2023 г. насам, със среден размер на заема от 167 080 евро. Тази комбинация от цифри отразява особено динамичния край на годината, в който търсенето на жилища, сезонността и донякъде по-благоприятните финансови условия се изравниха.
Рекордни ипотеки: най-добрият октомври от 2010 г.
Според данните на Национален статистически институт (INE)52 198 регистрирани ипотеки за жилища правят октомври най-натовареният месец от септември 2010 г. Това не е просто еднократен пик: броят на заемите непрекъснато се увеличава. 16 последователни месеца на годишно увеличениеТова потвърждава устойчивата тенденция на нарастване на ипотечното кредитиране.
В относително изражение броят на ипотеките за жилища е бил с 0,6% по-високо спрямо октомври на предходната година и с 13,2% по-високо от септември, когато бяха подписани 46 120 транзакции. По този начин октомври не само чупи рекорда за годината, но и ясно надминава предишните месечни данни за годината.
Ако погледнем данните от началото на годината, пазарът навлиза в последния етап от годината. приблизително 419 913 подписани ипотеки Що се отнася до жилищното строителство, то е много близо до надхвърляне на 425 522 сделки за цялата 2024 г. Тъй като все още предстоят два месеца, няколко анализатори посочват, че годината може да приключи над очакваното ниво. 500 000 ипотеки, праг, който не е бил достигнат оттогава преди финансовата криза.
Тези цифри поставят настоящото ниво само зад рекордите от 2010 г., когато бяха отпуснати малко над 524 000 жилищни ипотеки. Въпреки това, те все още са далеч от историческите върхове на Балонът на жилищния пазар от 2006 г., когато бяха формализирани над 1,1 милиона заема.
Средният размер и капиталът, отпуснати назаем, се увеличават
Динамизмът на ипотечния пазар се отразява не само в броя на сделките, но и в обема на мобилизираните пари. През октомври среден размер на ипотеките за жилища Тя възлиза на 167 080 евро. Въпреки че тази цифра е с 2,6% по-ниска от септември, тя остава доста над тази от същия месец на предходната година, като... годишно увеличение от 10,4%.
Това увеличение на средната сума обяснява защо общ зает капитал Ипотечните кредити за покупка на жилища възлизат на 8.721 милиарда евро, което представлява увеличение с 11% в сравнение с октомври предходната година. С други думи, теглят се много ипотеки, но те са и средно по-големи.
Ако фокусът се разшири до всички видове имоти (не само жилища), през октомври бяха подписани 66 960 ипотеки, което е лек спад от 0,5% в броя на сделките. Въпреки това, капиталът, отпуснат за всички имоти, нарасна с 8% до 12.225 милиарда евро, което показва, че финансирането на недвижими имоти като цяло остава силно.
В този контекст някои експерти от индустрията подчертават, че комбинацията от високи цени на жилищата И по-големият обем на кредитите тласка средната сума нагоре, въпреки малките месечни корекции, като тази, наблюдавана в сравнение със септември.
Лихвени проценти: скорошни дъна и предпочитание към фиксирани лихви
Въпреки че Европейската централна банка (ЕЦБ) понастоящем не очаква значително удължаване на официалните намаления на лихвените проценти, паричната политика от последните месеци и относителното ограничаване на инфлацията позволиха подписването на нови ипотечни кредити с... малко по-благоприятни условия.
През октомври, среден лихвен процент Лихвеният процент по жилищните ипотеки остана 2,81%, под 2,85%, регистрирани през септември, и на най-ниското ниво от 2023 г. насам. От юни средният лихвен процент е натрупал четири последователни месечни спада, спадайки с почти две десети през този период.
Относителната стабилност на лихвените проценти се подкрепя от инфлационен сценарий около 3% през ноември И поради последните решения на ЕЦБ, която през октомври запази основните си лихвени проценти фиксирани на 2% за трети пореден път. Тази среда, макар и не особено евтина в сравнение с други периоди, беше достатъчна, за да реактивиране на преговорите на конкурентни условия между банките и клиентите.
Що се отнася до структурата на пазара, 61,3% от ипотеките за жилища Беше подписано фиксирана лихваДокато 38,7% са избрали ипотеки с променлива лихва. Средният първоначален лихвен процент е бил 2,79% за ипотеки с променлива лихва и 2,82% за ипотеки с фиксирана лихва, което е практически символична разлика, която въпреки това не е попречила на по-голямата част от домакинствата да продължат да избират ипотеки с фиксирана лихва. обезпечение с фиксирана лихва в условията на несигурност около Euribor.
Промени в условията: новации и суброгации
Еволюцията на лихвените проценти и банковата конкуренция също се отразяват в поведението на съществуващите ипотеки. През октомври 17,6% от регистрираните заеми в регистрите на имота, които показваше промени в условията имили чрез директно договаряне с организацията, или чрез прехвърляне към друга банка или титуляр на сметка.
Общо бяха записани следните 13 369 ипотеки с модификацииИ в 75,7% от случаите тези промени са били свързани с лихвените проценти. С други думи, голяма част от кредитополучателите все още се опитват да адаптират разходите си за финансиране към новата пазарна реалност.
на нововъведенияТоест, промените, договорени със същата финансова институция, са намалели с 30,2% на годишна база. Междувременно, суброгациите от кредитори, при които заемът се прехвърля на друга банка, са намалели със 7,1%. Тези спадове показват, че мащабният цикъл на интензивни предоговаряния, наблюдаван в предходните години, се забавя.
За разлика от тях, суброгации към длъжникаПри промяна на ипотекарния кредитор (например при прехвърляне на имот със свързан заем), броят на сделките се е увеличил с 34,1%. Това увеличение е в съответствие с по-големия брой продажби и високата оборотност на жилищния фонд на определени местни пазари.
Регионално неравенство
Увеличението на ипотечните кредити през октомври не е равномерно разпределено в цялата страна. Сред регионите с най-голям обем на сделките са: Андалусия, Каталония, Мадрид и Валенсианската общносткоито остават основните двигатели на ипотечното кредитиране за жилища.
В абсолютни числа, Андалусия е водеща през месеца с 500 000 ипотеки установени върху жилищни имоти, следвани от Каталуния (9 025), Мадридска област (8 243) и Валенсианска област (6 739). Тези четири региона концентрират голяма част от дейността, обусловена от размера на населението им, динамичния им пазар на труда и силното търсене на жилища, както от местни купувачи, така и от инвеститори. Андалусия водеше през месеца с изключителни фигури.
Ако анализираме промяната на годишна база, увеличението в Естремадура се откроява, с 16,1% увеличение По отношение на броя на ипотечните кредити за жилища, Кастилия-Ла Манча (15,6%), Кантабрия (15%) и Валенсия (10,4%) отбелязаха увеличение. Навара (2,8%), Страната на баските (2,2%), Каталония (1,3%), Андалусия (0,6%) и Астурия (0,4%) също регистрираха увеличение.
От друга страна, осем общности преживяха спадове на годишна база в броя на формализираните ипотеки. Арагон водеше спада с 10,7%, следван от Кастилия и Леон (-7,9%), Галисия (-7%), Мадрид (-5,9%), Балеарските острови (-5,1%), Ла Риоха (-2,7%), Мурсия (-0,6%) и Канарските острови (-0,4%).
Ако сравним развитието спрямо септември, тласъкът през октомври беше подкрепен от месечно увеличение на подписите В почти всички автономни общности, с изключение на Страната на баските, Балеарските острови и Сеута, където броят на ипотеките е намалял. В процентно изражение най-значителни увеличения са наблюдавани в Астурия (47,8%), Кантабрия (25,4%) и Кастилия-Ла Манча (27%), което показва особено оживен край на годината в тези райони.
Перспективи на ипотечния пазар
Положителният тон на ипотечния пазар върви ръка за ръка с ясното възстановяване в продажби на жилища в последния етап на годината. През октомври бяха регистрирани 67 789 сделки за продажби, най-високият показател за годината, отчасти обусловен от постепенното подобряване на условията за финансиране и от типичната сезонност на сектора.
Пазарни експерти, като например тези, които отговарят за платформите за ипотечно посредничество и финансовите консултанти, посочват, че Октомври обикновено е силен месец Това се дължи на кулминацията на търсенията и преговорите, проведени през лятото. Много решения за покупка се финализират след летния период, което води до значителен обем сделки, подписани този месец.
Въпреки това, анализаторите са съгласни, че данните за октомври не само отразяват сезонността, но и потвърждават... силата на ипотечния пазар в контекста на все още високи цени на жилищата и лихвени проценти, които, макар и не толкова ниски, колкото в години на много евтини пари, са се стабилизирали на нива, достъпни за значителна част от домакинствата.
В бъдеще, продължаването на този темп ще зависи до голяма степен от траекторията на инфлацията, от бъдещи решения на ЕЦБ Що се отнася до официалните лихвени проценти и развитието на заетостта и разполагаемия доход на домакинствата в Испания, по-несигурната макроикономическа среда или нов кръг от повишаване на лихвените проценти биха могли да охлаждат пазара, докато стабилността или леките по-нататъшни намаления биха осигурили място за поддържане на активността на високи нива.
Настоящите перспективи очертават картина на много активен пазар на ипотечни кредити, с рекордна търговия през октомвриНиските лихвени проценти, преобладаването на фиксирани лихвени проценти и значителните разлики между автономните общности показват, че ако не се стигне до големи икономически сътресения, финансирането за покупка на жилища ще продължи да бъде ключов двигател на сектора на недвижимите имоти през следващите месеци.
