Когато лихвите се покачват и всяко евро е от значение, приемливи ипотеки Те отново са в светлината на прожекторите. Този формат позволява на купувача да запази заема на продавача, вместо да открива нов, което, ако условията са подходящи, може да бъде много интелигентен ход за портфейла.
Отвъд притегателната сила, която имат за евентуалното си спестявания от лихвиРазбирането как работят заемите, какви заеми можете да вземете и какви рискове съществуват е ключово за избягване на грешки. По-долу ще намерите изчерпателно и ясно ръководство с примери, за да можете да вземате информирани решения, без да се губите в технически жаргон.
Какво е предполагаема ипотека?
Предполагаема ипотека е прехвърляем ипотечен кредит От настоящия собственик към купувача, когато жилището се продава. Вместо да подписва нова ипотека, купувачът „поема“ заема на продавача и става отговорен за непогасения остатък, вноските и условията, първоначално договорени с банката или друг кредитор.
На практика това означава, че новият собственик поема първоначално задължение за плащане Както е: същият лихвен процент, същият оставащ срок и същите съответни клаузи. Това е алтернатива, която, когато лихвеният процент по съществуващата ви ипотека е по-нисък от пазарния, може да доведе до значителни спестявания.
Как работят предполагаемите ипотеки?
Въпреки че на пръв поглед може да изглеждат като всеки друг жилищен кредит, същността на приемливата ипотека е в... кредитен преводЗа да го приеме, купувачът трябва да отговаря на изискванията, определени от кредитора или агенцията, застраховаща заема (например FHA или VA), и да получи съответното одобрение.
Тези изисквания често включват праг от платежоспособност и кредитен рейтинг, доказателство за доход и понякога минимално първоначално плащане. Кредиторът оценява новия кредитополучател, за да потвърди способността му да поеме финансовия ангажимент, което намалява риска от неизпълнение и рационализира процеса.
Този механизъм позволява сравнително плавен преход между продавач и купувач и в много случаи избягва разходите и процедурите за ново финансиране. Предположението обаче не е автоматичноизисква кандидатстване, преглед и предварително одобрение, с изключение на няколко изключения за по-стари заеми с различни правила.
Кои ипотеки са приемливи?
Не всички заеми позволяват това. Всъщност, по-голямата част от конвенционални ипотеки не подлежат на презумпция. Въпреки това, заемите, застраховани от Федералната жилищна администрация (FHA) и тези, обезпечени от Министерството по въпросите на ветераните (VA) или Министерството на земеделието на Съединените щати (USDA), подлежат на презумпция, при условие че са изпълнени техните специфични условия.
На практика, за повечето ипотеки на FHA и VA, продавачът трябва да получи разрешение от кредитора преди купувачът да може да поеме заема. Подобна ситуация се наблюдава и в USDA: трябва да преминете през всички препятствия за одобрение и да демонстрирате достатъчна платежоспособност.
Заеми от FHA
Ако обмисляте да сключите FHA, имайте предвид, че както купувачът, така и продавачът трябва да спазват изискванията. специфични критерииОбикновено се изисква продавачът да е използвал жилището като основно жилище за минимален период, а купувачът трябва да премине през стандартния процес на кандидатстване от FHA, който включва проверка на доходите и кредитоспособността.
Атрактивно предимство е, че FHA позволяват първоначална вноска от 3,5%и обикновено са по-достъпни за тези, които нямат перфектна кредитна история: с кредитен рейтинг над 580, обикновено отговаряте на условията. Въпреки това е добра идея да работите върху финансовото си здраве и подобри резултата преди подаване на заявление за засилване на одобрението.
VA заеми
Подкрепени от Министерството по въпросите на ветераните, заемите от VA са достъпни за членове на въоръжените сили (активни или ветерани) и техните отговарящи на условията съпрузи. Важна информация: човек, който не е ветеран, също може да предположи заем от VA, стига да отговаряте на изискванията и кредиторът да ви даде зелена светлина.
В зависимост от условията на заема може да се изисква и одобрение от кредитора. Регионален център за заеми на VA, което може да удължи документите. В много малко случаи са налични „свободно поемаеми“ ипотеки от VA: тези, сключени на или преди 1 март 1988 г. При тях продавачът не се нуждае от разрешение от кредитора, но все пак може да бъде отговорен за плащането, ако купувачът не изпълни задълженията си, и По-старите ипотеки обикновено имат по-високи лихвени проценти., така че си струва да се помисли внимателно за това.
USDA заеми
Заемите от USDA, предназначени за селски райони, също могат да бъдат предполагаемо при определени условияКакто при заемите от FHA и VA, купувачът трябва да завърши процеса на одобрение от кредитора/сервизния доставчик и да демонстрира капацитет за погасяване; конкретните подробности варират в зависимост от заема.
Предимства на приемливите ипотеки
За някои купувачи, приемливите ипотеки могат да окажат влияние върху достъпността им. Първото предимство е, че те отварят вратата към по-достъпно финансиране за тези, на които може да им е по-трудно да отговарят на критериите за нова ипотека, след като са наследили вече подписани условия.
Най-голямото предимство обикновено е лихвеният процент: ако вземете заем например с... 3% срещу 5% от пазара, спестяванията през годините могат да бъдат значителни, а техники като очаквана амортизация Те помагат за намаляване на лихвените проценти. Тази разлика в месечните плащания и общите разходи може да направи осъществима покупка, която с нова ипотека би била невъзможна или много по-скъпа.
Освен това, в много случаи разходите са намалени разходи за приключванеКато не се тегли заем от нулата, могат да се избегнат или намалят някои типични разходи, свързани с нова ипотека, което може да се усети в джоба на купувача още от първия ден.
Рискове от приемливи ипотеки
Не всичко е предимство. С вземането на заем, купувачът е обвързан със своите оригинални условия, което може да не е най-благоприятно за вашата ситуация. Ако жилището загуби стойност, може да се окажете „под вода“: дължите повече, отколкото струва къщата, с риска, който това носи, ако искате да я продадете или се наложи рефинансиране.
Също така трябва да разгледате внимателно структурата на наследения заем. Например, ипотека, възникнала с 5% първоначална вноска може да включва по-високи такси, отколкото нова транзакция с 20% първоначална вноска, особено ако има свързана застраховка или негъвкав остатъчен срок.
Видове приемливи ипотеки
На практика на пазара има две големи семейства: от една страна, конвенционален, а от друга страна, тези, подкрепени от агенции като FHA. Забележка: повечето конвенционални не могат да бъдат предполагаеми, но те съществуват. много малко изключения, обикновено съгласно условията в договора и от страна на кредитора.
FHA, от своя страна, са създадени да бъдат предполагаемо съгласно изискванията, при условие че банката одобри новия длъжник. Етикетът „предполагаем конвенционален“ може да бъде подвеждащ; най-важното е да прегледате договора за заем и да потвърдите писмено с банката дали може да бъде предпоставен и при какви условия.
Как да намеря и да изтегля ипотека?
Изходната точка обикновено е търсене в портали за недвижими имоти и свързване с агенти с опит в този тип сделки. Въпреки че не всички обяви ясно обозначават „достъпни“, струва си да филтрирате по FHA, VA или USDA и да прочетете коментарите към обявата.
След като имотът бъде намерен, купувачът и продавачът постигат споразумение. споразумение за прехвърляне дел съществуващ заем, обикновено обвързано с одобрението на кредитора за поемането. Това включва споделяне на документация за съществуващия заем и подробно описание на непогасената главница и текущите условия.
Следващата стъпка е да кандидатствате за одобрение на кредитораКупувачът ще подаде заявлението си, доходите и кредитната си история, за да може кредиторът да оцени неговата допустимост. Някои заеми от VA може също да изискват разрешение от съответния регионален център.
След като одобрението бъде дадено, фазата на формализиранеПодписват се актът за продажба и документът за ипотека, документиращи поемането на имота, отразявайки заместването на длъжника и прехвърлянето на собствеността, като условията на първоначалния заем се запазват.
Предполагаемите ипотеки са подходящи, когато наследен заем предлага по-добри условия от настоящите, а кредиторът потвърждава, че новият собственик може да изпълни това задължение.
И как да намеря жилища от VA, FHA или HUD, ако MLS казва „кеш, нов заем“?
Това се случва по-често, отколкото си мислите. Много MLS-и не обозначават опция за предположение Дори и да съществува. Практически решения: Помолете вашия агент да прегледа „бележките на агента“ или вътрешните коментари на MLS за термини като „assumable“, „FHA“, „VA“ или „USDA“ и да се свърже с агента на продавача, за да потвърди дали заемът е допустим.
Друг полезен начин е да попитате човека директно. сервизиращ кредит от продавача (ако е упълномощен от него), за да се провери дали продуктът е приемлив и какви изисквания се прилагат. На пазари като Лорънс, Канзас, това директно потвърждение спестява време, когато обявата по подразбиране показва само „кеш, нов заем“.
Съвети за теглене на ипотека
Започнете с едно предварителна квалификация за ипотека и проверете ключове за получаване на ипотекаЩе знаете докъде можете да стигнете и дали отговаряте на критериите за желания от вас заем. Ще избегнете разочарование по средата на процеса и ще получите предимство при преговори.
Винаги сравнявайте вида и условията на заема, който ще бъде поет, с нова ипотека на пазараНе приемайте, че вземането на заем е по-добро: понякога новоотпуснат заем с различен срок или структура на първоначалната вноска може да бъде по-изгоден за вас (например, фиксирана или променлива ипотека).
Проучете района и пазарния цикъл, за да прецените риск от спад на стойносттаАко има волатилност или признаци на охлаждане, вземете това предвид при вземането на решение, за да не се затрудните с висока стойност на кредитния портфейл (LTV).
Преди да се впуснете, отделете време да прегледате дребния шрифт и да поискате разяснения; най-добрият ти съюзник Това е информирано решение.
Разлика между поемане на ипотека и покупка „с обвързване“ с ипотека
В едно предположение купувачът става главен длъжник на заема и замества първоначалния титуляр; банката обикновено трябва да одобри транзакцията. За да се освободи напълно, продавачът трябва да получи писмено освобождаване от отговорност.
При покупка „с условие за“, купувачът се съгласява да изплати съществуващата ипотека, но първоначалният длъжник остава отговорен Ако нещо се обърка. Тук по принцип не се изисква одобрение от кредитора за приключване на продажбата, въпреки че рискът за продавача е по-голям, освен ако не е уговорено друго.
Какво трябва да вземете предвид при изчислението?
Всеки случай е уникален и има фактори, които могат да повлияят на изхода на вашия случай. ипотечен капацитетЗа да изчислите вноската си и максималния размер на заема, вземете предвид свързаните с нея разходи по сделката и разходите за поддръжка на жилището.
Към спестяванията за вписването добавете нотариус, регистратор, оценка и данъциОсвен това, той оценява вариантите за вземете 100% от ипотеката ако е необходимо да се намалят първоначалните разходи.
Вашата работа и лична ситуация са важни, и то много. Постоянният договор не тежи толкова, колкото временният, нито пък... кариерни перспективи по-стабилен от несигурен проект. Не забравяйте, че ипотеката е дългосрочен ангажимент.
Включете други доходи и дългове в изчислението си: доходите от наем, пенсиите или допълнителните плащания могат да подобрят съотношението ви, но могат и да го намалят. заеми и такси (кола, образование, медицински разходи). Банката ще разгледа цялостната картина, както и вие.
Каква къща мога да купя?
Като разумно правило, опитайте се да се уверите, че общото ипотечно плащане не надвишава 30%-35% от нетния ви доход месечно. Това ще ви даде място за неочаквани разходи и ще ви помогне да свържете двата края.
Освен това е препоръчително да имате спестявания от около 35% от цената20% за частта, която банката няма да финансира (обичайната сума е до 80% от по-ниската стойност между оценката и цената) и около 15% за свързани разходи. Това ще ви постави в силна позиция пред банката.
Съвети и подкрепа
Благодарно е, че вземането на подобно решение е под ръка. ясна информация без дребен шрифтЕто защо работим, за да гарантираме, че знаете какво да очаквате на всяка стъпка, за да можете уверено да сравнявате опциите.
Нашият екип си сътрудничи с водещи организации, за да ви сближи добро състояние И най-вече, за да имате контрол над решенията си. Ние не спираме само с подписването: ние предлагаме последващи действия след приключването на сделката, за да може всичко да протече гладко. адаптиране към новата ви ипотека.
Ако не сте сигурни между фиксирана или променлива ипотека или продукти със специфични предимства (например за държавни служители), можем да ви помогнем да определите най-добрия вариант. най-подходящият вариант и съвети за намаляване на разходите по ипотеката ви с прозрачно обяснение на плюсовете и минусите.
Допустимите ипотеки могат да бъдат чудесна възможност, ако отговаряте на изискванията на кредитора и ипотеката, която сте наследили, е по-добра от това, което биха ви предложили днес. Вземането на информирано решение ще ви помогне да вземете информирано решение, като вземете предвид лихвения процент, разходите за приключване, стабилността на доходите си и пазарните тенденции. правилно одобрение и щателен преглед от първоначалните условия, ще бъдете в по-добра позиция да се възползвате от предимството и да избегнете рисковете.
